מס רכישה הוא אחד החסמים הגדולים של משקיעי הנדל״ן בעסקה שנייה. במטרה לצנן את שוק הנדל״ן, ולהקשות על משקיעים לצבור נכסים, המדינה העלתה את מס הרכישה בדירה שנייה ל־8% מהשקל הראשון. בגדול יש מספר דרכים, במאמר הקרוב אפרט על כולן.
פתרון #1 – הדרך הנפוצה ביותר – עסקאות שיפור דיור
עסקת שיפור דיור היא אמנם מנגנון זמני, אבל מאפשרת לנו לתקופה קצובה להיות הבעלים של שתי דירות. החוק היבש – ניתן לקנות דירה שנייה תוך התחייבות למכירת הראשונה תוך 24 חודשים. ואם הדירה החדשה נרכשת מקבלן, ניתן להחזיק בדירה הראשונה עד שנה ממועד מסירתה של הדירה החדשה. אם עמדנו בהתחייבות, נשלם מס רכישה עבור הדירה החדשה לפי מדרגות דירה יחידה בלבד.
דוגמה: בבעלותי דירה בחיפה, הדירה מושכרת היום ואני נהנה ממנה. במקביל רכשתי דירה מקבלן במודל 15/85 בנתניה. שילמתי רק 15%, ואת היתרה אשלם עוד 4 שנים. ולכן, אני יכול להחזיק את הדירה בחיפה עד שנה אחרי קבלת הדירה בנתניה. כלומר, ב־5 שנים הקרובות, אני נהנה מעליית ערך של שני הנכסים (כמובן אם אני מצליח לממן את נתניה בלי למכור את חיפה). במהלך הזה שילמתי מס רכישה בנתניה לפי מדרגות דירה ראשונה בלבד.
פתרון #2 – רכישת קרקעות
קרקע לא ממוסה כמו דירה. מס רכישה על קרקע הוא 6%, ואם הצלחתי לקבל היתר בנייה עד שנתיים מרכישת הקרקע, אני מקבל 1% מס רכישה חזרה. בהתבוננות בסיסית אפשר להגיד שהפער בין 8% בדירה שנייה ל־6% הוא לא פער כזה מהותי, אבל החיסכון האמיתי מגיע מהעובדה ששילמנו את המס רק על רכיב הקרקע ולא על עלויות הבנייה + הרווח היזמי + המע״מ.
דוגמה מעולם הבתים הפרטיים: אם קניתי קרקע ב־1.5 מש״ח אשלם עליה 6% מס רכישה – 90,000 ש״ח. עלויות הבנייה יהיו פחות או יותר 2 מש״ח. שווי הבית בשוק החופשי יהיה ככל הנראה בין 3.5–4 מש״ח. אם הייתי קונה את אותו הבית רגע אחרי הבנייה, הייתי משלם 8% מ־3.5 מש״ח – 280,000 ש״ח. אם קניתי קרקע לא זמינה לבנייה מיידית אז המצב הוא אפילו יותר משמעותי.
דוגמה מעסקאות קרקעות בחיפה: רכישת קרקע בעלות של 700 אש״ח – מס רכישה – 42,000 ש״ח. דירת התמורה מתומחרת סביב 3,500,000 ש״ח, ולכן אם היינו קונים את אותה דירה היינו משלמים 280,000 ש״ח מס רכישה.
פתרון #3 – רכישת דירה מקבלן באיו״ש
כפי שהסברנו בוובינר האחרון שעשינו על ההשקעה בעלי. באיו״ש בחלק מהמקרים, הישוב סוגר עם קבלנים גדולים הסכם לבנייה של עשרות דירות. אבל בשונה מהמצב המוכר בו הקבלן רוכש את הקרקע ואז מוכר מוצר מוגמר – דירה בנויה, פה החטיבה להתיישבות היא הבעלים של הקרקע, והקבלן רק קיבל את הזכות לבנות עליה.
כאשר רוכשים דירה מאותו קבלן העסקה נפרדת לשני חלקים:
שלב א׳ – הבעלות על הקרקע תהליך של הרוכשים מול היישוב ומול החטיבה להתיישבות במסגרתו הרוכש קונה קרקע במחיר כמעט אפסי.
שלב ב׳ – הסכמי בנייה מול קבלן תשלום עלות הבנייה.
בסיטואציה הזו, "הסכם המכר", עליו אנחנו ממוסים במס רכישה, הוא על רכישת קרקע בשווי נמוך מאוד (פחות מ־100 אש״ח). ולכן סכום מס הרכישה מסתכם באלפי שקלים בודדים – 5% מעד 100 אש״ח – פחות מ־5,000 ש״ח. במקום 8% משווי הדירה המלא – 1.6–2.2 מש״ח שזה כבר מסתכם למס רכישה של יותר מ־120,000 ש״ח.
וכך רכשתם דירה שנייה במדינת ישראל, והצלחתם להימנע ממס רכישה כמעט במלואו.
לסיכום:
- עסקת שיפור דיור – מאפשרת להנות מהבעלות על שני נכסים לתקופה מוגבלת, לא ממש מבטלת את מס הרכישה.
- עסקת קרקע – תשלום 6% משווי הקרקע בלבד – חיסכון של כל עלות מס הרכישה על עלויות הבנייה והעלויות הנלוות.
- רכישה באיו״ש – רכישת קרקע במחיר אפסי, וכך גם מס הרכישה של 5% משווי הקרקע יוצא אפסי.
בתמונה – רשות המיסים המועילה נושפת ומחזקת כשאנחנו במעמד דירה יחידה, אל מול רשות המיסים ההרסנית בדירה שניה.