ישבתי עם משקיע צעיר השבוע שהתעניין בעסקת הקרקעות שלנו בחיפה.
אחרי ששמע את הוובינר, וניתח את העסקה מכל כיוון, היו לו מספר שאלות או תהיות.
אחד הדברים שהפריעו לו במיוחד היה העובדה שהוא לא משתמש במינוף.
הוא למד ויודע שהמינוף בהשקעת נדל"ן בארץ זה אחד היתרונות הגדולים, והפריע לו שההשקעה שלו היא 375 אש"ח מזומן בלי להשתמש בכלל במשכנתה.
כמה דברים שהסברתי לו:
- משכנתה היא לא ערך (אומר יועץ משכנתאות), משכנתה היא כלי. היא משמשת אותנו לעמוד ביעד של לקנות נכס שאנחנו לא יכולים לרכוש במזומן.
- גם לקנות נכס זה לא יעד. זה גם כלי, שמטרתו הגדלת ההון העצמי שלנו – לרוב.
- ושני הדברים האלה (לקיחת משכנתה, או רכישת נכס באמצעות משכנתה) – זה לא בהכרח שימוש נכון במינוף.
ועכשיו נסביר איך בא לידי ביטוי המינוף בשתי עסקאות מעניינות – קרקע, ודירה על הנייר (רכישה מקבלן).
קרקע בחיפה (מספרים אמיתיים מעסקה שיש לנו, המשקיע קונה חצי יחידה):
אנחנו רוכשים קרקע ב800 אש"ח (כולל כלל ההוצאות).
עוד 5 שנים ניקח משכנתה של 1.35 מש״ח על עלויות הבניה.
ואנחנו מקבלים דירת 5 חדרים בכרמל.
שווי דירה דומה היום – 30 אש"ח למטר – 4.05 מש"ח פחות או יותר.
מה קורה כשמחירי הנדל"ן בחיפה עולים ב5% עליית ערך בשנה? (בשנים האחרונות חיפה עלתה ביותר מ8% בממוצע) – מחיר הדירה עלה ל4.25 מש"ח.
המשקיע הרוויח 200 אש"ח עליית ערך על הון עצמי של 800 אש"ח – 25% בשנה.
המינוף במודל קרקעות, אפשר לו להרוויח 25% כשכל שאר בעלי הנכסים בחיפה הרוויחו 5%.
(התעלמתי פה מהרווח האמיתי בעסקה הזו – ההשבחה, זה לא קשור לפוסט).
דירה מקבלן (עסקה אמיתית, שנציג לכם בשאיפה לקראת סוף השבוע הבא):
שווי הדירה – 3 מש"ח.
מודל התשלום בעסקה – 10/90.
במעמד הכניסה לעסקה נדרש להכניס – 300 אש"ח, ושאר ה90% רק בקבלת הדירה.
אז מה קורה כשמחירי הנדל"ן עולים ב5% בשנה?
אנחנו מרוויחים בשנה הראשונה לפרוייקט 150 אש"ח, שהם 50% מההון שהכנסנו לעסקה!
כמובן שזה לא מתאים לכל אחד, וצריך לדעת גם להשלים את העסקה (להעמיד את יתרת ההון העצמי הנדרשת, ולקחת משכנתה).
מה שתיארתי לכם פה, זה השימוש האמיתי במינוף.
זה היתרון הגדול של קניית קרקע או דירה על הנייר על פני כניסה לעסקה יד שנייה.
מוזמנים להתנגד, לעלות שאלות, או לאתגר, אשמח לענות.
בתגובה הראשונה קישור לקבוצה שלי, עם תוכן דומה, והצעות השקעה מעניינות נוספות.
מחר ב-20:30 אני עולה לוובינר בנושא – "איך לא קונים נדל"ן", אני מסביר שם על מחקר מאוד מעמיק שעשיתי לעיר במרכז הארץ.
אחרי שבחנו מספר דו ספרתי של עסקאות הגעתי למסקנה שאין עסקה אחת שם שמתאימה למשקיעים שלי.
אפשר ללמוד המון על הדרך, ולהבין איך נכון לבחון עסקאות.
מי שרוצה להיות חלק, כנסו לקבוצה, או תשלחו לי הודעה.
שנלמד נחכים ונשקיע!
כידרה!