לאחר ניתוח מעמיק של כלל המכרזים שפורסמו, אנסה לסקור במאמר קצר את עיקרי התובנות.
אתחיל מהבסיס ואסביר מה הם מכרזי רמ"י בכלל, אמשיך למי זכאי, אסביר על ההנחות עצמן, ובסוף על המספרים והתהליך עצמו.
בצעד יחסית חריג, מנהל מקרקעי ישראל 900 יחידות לבניה צמודת קרקע עבור אוכלוסיות שונות.
מכרז שפונה לאוכלוסיה ספציפית למעשה מצמצם את כמות הניגשים ומייצר הזדמנות אמיתית, בדומה למחיר למשתכן.
אז מי הם אותם זכאים?
רמ"י הפרידה כרגע בין 3 אוכלוסיות:
- בעלי מוגבלויות – נכי צה"ל וכוחות הבטחון, חסרי דיור (הכוונה פה היא גם וגם, בעלי מוגבלויות מכוחות הביטחון וצה"ל, שהינם גם חסרי דירה). נקרא להם בהמשך הפוסט – אוכלוסיות מיוחדות.
- משרתי מילואים שהינם חסרי דירה.
- הציבור הכללי.
שימו לב, נכון לעכשיו, ועד שיפורסמו פרטים נוספים בחוברות המכרז. אין הגדרה של משרת מילואים בעל דירה / משפר דיור לעניין הזכות להשתתף במכרז מצומצם כלשהו. אבל אם תזכו במכרז פומבי תוכלו להנות ממספר הטבות שיפורטו בהמשך.
ומה ההגדרה לחסרי דירה?
המונח הזה שונה מאוד בין רשות לרשות. יש התייחסות שונה לענייני מימון (בבנקים לדוגמא), במסגרת תכנית דירה בהנחה, בנושא דיור ציבורי, ולבסוף מה שמעניין אותנו:
המונח חסר דירה המיועד לרשויות מקומיות ולמשרדי ממשלה שונים.
בפשטות, יחיד או משפחה שלא היו בבעלותם דירה ב10 השנים האחרונות.
לא משפרי דיור, לא מי שהיה בעל דירה ומכר אותה ב3 שנים האחרונות (כמו במחיר למשתכן). רק מי שפיזית לא היה הבעלים של דירה ב10 שנים האחרונות.
אז איך עובדים המכרזים של רשות מקרקעי ישראל?
יש מספר שיטות, כרגע נתרכז בשתיים מרכזיות:
- הרשמה והגרלה – במסגרת מכרז זה, רמ"י מקצה מספר מגרשים מסוים לבנייה. הציבור העומד בקריטריונים למכרז נרשם (רק עם פרטים אישיים ללא צורך בהגדרת מחיר), רמ"י מבצעים הגרלה ומפרסמים את רשימת הזוכים ואת סדר הזכייה לבחירת המגרשים. בנוסף הם מפרסמים רשימת המתנה לזכייה למקרה שמישהו יבטל. שיטה זו דומה מאוד למחיר למשתכן. על מי שזוכה לשלם את עלות הקרקע והפיתוח כפי שהוגדרו בחוברת המכרז (כרגע עדיין לא פורסמו חוברות מכרז).
- מכרז פומבי – מכרז שפתוח לציבור הכללי, במכרזים אלו אתם נדרשים להגדיר את המחיר שאתם מוכנים לשלם על הקרקע. אם במכרז היו 5 מגרשים, 5 ההצעות הגבוהות ביותר הן אלו שיזכו במגרש.
זכיתם? רוצים לדעת לאילו הנחות אתם זכאים?
אז האמת, שפה אין בשורה כזו גדולה, אבל ההנחות מאוד מורכבות לחישוב, הן תלויות בסטטוס שלכן – חסר דירה או בעל דירה (שזכה במכרז פומבי), והאם זכיתם באזור עדיפות לאומי א, או ב', או באזור כללי. ובכל מקרה הן נעות בין 100 ל200 אש"ח. אוסיף צילום מסך של ההנחות.
בד"כ הערך האמיתי, או הסיבה שבאמת אפשר להרוויח מעסקאות בנייה בקנייה של קרקע מהמנהל היא דרך החישוב של שווי הקרקע שעושה מנהל מקרקעי ישראל.
כמו שהסברנו קודם, במרכזי הגרלה אתם לא מציינים מחיר. המחיר מחושב ע"י שמאי של מנהל מקרקעי ישראל, והם לרוב מגדירים את המחיר בהתאם לעסקאות אחרונות שבוצעו.
בישובים, בניגוד לערים, במקרים רבים אין הרבה עסקאות השוואה איכותיות. בישובים יש פחות משקיעים ויותר משפחות.
בהיעדר עסקאות להשוואה, לפעמים מסתמכים על עסקאות ישנות וגם על עסקאות יד שנייה (ולא יד ראשונה), מה שמייצר שווי קרקע זול יותר והזדמנות אמיתית להרוויח.
ועכשיו למספרים:
780 יח"ד שפורסמו נכון לעכשיו.
ב51 ישובים שונים.
ב21 ישובים יש פחות מ10 יחידות, מה שאומר שגם אם תבנו זו לא תהיה שכונה חדשה, יותר כמו בית בודד בשכונות קיימות.
מכרזים פומביים פתוחים – 91 יח"ד, בישובים – דור (32), גבעת נילי (11), באר טוביה (10), משמר אילון (8), כפר הרואה (8), גנות (6), לכיש (5), בית עובד (4), בחן (4), ינוב (2), רמת רזיאל (1).
מכרזים לחיילי מילואים חסרי דירה בלבד בשיטת הרשמה והגרלה – 457 יחידות (זה המון ישובים, המידע אצלי).
מכרזים לאוכלוסיות מיוחדות (שהגדרנו קודם) – 234 יחידות.
לוחות הזמנים:
כל המכרזים פורסמו ב30.4.25.
זמני המכרזים שונים, אבל הצעד הבא הוא פרסום חוברות המכרז, וזה קורה בחודש יוני / יולי.
מפרסום חוברת המכרז יש בגדול 60 יום להגשת הצעות.
כל המכרזים אמורים להסתיים עד סוף ספטמבר.
מה הצעדים הבאים:
כרגע חסר עוד דיי הרבה מידע, אנחנו מחכים לחוברות המכרזים כדי לדעת יותר.
ברגע שיהיו בידינו, נוכל לנתח את המספרים, להבין את גובה ההנחות, ולהגיד האם יש מכרזים בהם עלות הקרקע גבוהה מידי ואז אין ערך פיננסי גבוה במיוחד בעסקה. בנוסף נוכל לנתח מה המספרים הרלוונטיים להגשה במכרזים הפומביים.
שאלה מהותית שלא ראיתי תשובה לה עדיין:
האם ניתן להירשם למספר מכרזי הגרלה – בדומה למחיר למשתכן או מחיר בהנחה.
במכרזים פומביים זה כמובן אפשרי.
אעדכן כשנדע.
יהיה מעניין זה בטוח.
שיהיה סופ"ש נעים, ושבת שלום!
שנמשיך ללמוד, להחכים, ולהשקיע!
כידרה!
