אחרי חגים שמח לכולם!
היה עמוס בחגים, מילואים, ובשורות טובות סוף כל סוף. עכשיו חוזרים לעבודה בכח מלא.
רציתי להתחיל מלכתוב לכם ברמה הכללית על מצב שוק הנדל"ן בישראל. אני חושב שאני נשאל על זה כמעט כל יום, והגיע הזמן להשקיע בתשובה אחת מסודרת.
האם יש ירידות מחירים? האם אנחנו לקראת מפולת? או קריסת בועת הנדל"ן? (כל מיני כותרות שקראתי).
אתחיל מלפרק את שוק הנדל"ן למספר קטגוריות, נסביר על ההבדלים בין מחוזות שונים בארץ, ניגע בגורמים לבעיה, ונדבר על מה להערכתי עומד לקרות קדימה. יהיה מעניין!
בתחום דירות הקבלן – יד ראשונה – אנחנו מזהים מצוקות אמיתיות, משהו שלא ראינו שנים אחורה, בהמשך ארחיב ממש על הממצאים.
בתחום דירות יד שנייה – יש לא מעט מוכרים שהצליחו להכניס את עצמם ללחץ במכירה, ונותנים הנחות משמעותיות בעסקאות יד שנייה. השאר כנראה מעלים שכירות ומנסים לשרוד את התקופה ובעיקר לדחות מימושים ומכירות.
באופן כללי, יש מעט מאוד עסקאות, השוק דיי קפוא, ואנשים מעדיפים לחכות ולראות לאן הרוח נושבת.
בצד הקבלנים:
אני ממשיך לראות מבצעי קבלנים מוגזמים במיוחד, שכל פעם שוברים את קודמיהם – "הנחה" של 400 אש"ח לריהוט ועיצוב הבית, מוצרי חשמל ושטויות נוספות. ולראשונה אני גם מצליח לזהות עסקאות של דירות שנמכרו במחירים זולים יותר מדירות מקבילות באותו בניין שנמכרו שנה קודם.
אני אנסה לעשות ניתוח קצת יותר מעמיק, וגם להעביר תחושות אישיות מעבודה בידיים עם קבלנים.
עברתי על הנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ב15.10, ואלה הדברים המרכזים שהבנתי:
האם מחירי הדירות מקבלן בירידה?
הנתונים השטחיים מראים שכן, ירידה של 1.2% במחירי הדירות החדשות בשנה האחרונה.
קודם כל זה נתון דיי שולי לדעתי, לא ממש ירידת מחירים (אם משווים לעליות דו ספרתיות בשנים האחרונות).
אבל אם בוחנים לעומק, ומנקים את כל הדירות המסובסדות – פרויקטים ממשלתיים, דירה בהנחה וכו – יש עלייה של 0.5%.
לי היה קצת הזוי לקרוא את הנתונים האלה אל מול האווירה בעיתונים המובילים.
האם יש ירידות מחירים (יד שנייה + דירות חדשות) בכל הארץ?
מחוז המרכז ותל אביב בירידה של כמעט 3% בשנה האחרונה.
לעומתם כל שאר המחוזות בעלייה:
מחוז הצפון 8%, ירושלים וחיפה 4% והדרום 3%.
אם אני שם את הנתונים הרשמיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בצד, ומנסה להסביר קצת מה אני מרגיש בשוק:
אני חושב שכשאני בוחן עסקאות במרכז, אני רואה מצוקה מטורפת של הקבלנים.
לא סתם העסקה האחרונה שלנו התאפשרה ביפו.
ויש לנו עוד עסקה מאוד מעניינת שמתבשלת בתל אביב.
כבר שני קבלנים נפרדים (וכשאני אומר קבלן אני מתכוון מנכ"לי חברות) ישבו איתי בשיחה, ביקשו ממני לעשות מחקר מתחרים ולהסביר להם באיזה מחיר משקיעים שלי יקנו מהם דירות.
זה סיטואציה חריגה, שלא חוויתי מעולם.
אם אני בוחן את מקורות הבעיה, אלה הדברים שאני מזהה:
עליית הריבית שהחלה במרץ 22 -> התייקרות המשכנתאות -> פגיעה בכח הקנייה של המשקיעים – כל אלו נושאים ברורים שדיברנו עליהם מספיק.
שנתיים של מלחמה – תקופות ממושכות של לחימה עצימה, מצב רוח לאומי ירוד מאוד, השקעות עצומות בתקציב בטחון אל מול סקטורים אחרים, גיוס מילואים מאוד נרחב והיעדר פניות פיזית ומנטלית לעיסוק בהשקעות ונדל"ן.
רגולציה חדשה של בנק ישראל – פגיעה במבצעי המימון – שהצילו את הקבלנים מעליית הריביות.
פינוי שדה דוב – היצע של 16,000 דירות במקביל (תחילת פיתוח 2022, מסירה סביב סוף העשור), באזור הביקוש היקרים ביותר.
יש לנו פה 3 גורמים שבמהותם קשורים לביקושים, ואת שדה דוב שקשור להיצע.
וזו נקודה מאוד משמעותית מבחינתי.
אם היינו מזהים ירידת מחירים שבאה בעקבות צעדים רגולטורים והקלות בענף הבנייה:
שחרור קרקעות מסיבי של רמ"י – (קרקעות המילואימניקים לא נחשבות שחרור מסיבי, זה בעיקר צמודי קרקע).
שיפור תהליכי תכנון – קיצור הזמנים, היום נדרשות 12 שנים מתחילת תכנון לקרקע חקלאית ועד הוצאת היתר.
תהליכי התחדשות עירונית – 8 שנים לכל הפחות מתחילת החתמת דיירים על תמ"א 38, להוצאת היתר.
הקלה ב"ייבוא" עובדים לענף הבנייה.
אז הייתי מרגיש אחרת, הייתי מרגיש שמקורות הירידה מגיעים מעולם ההיצע, וזה משמח.
היום הירידה קשורה בעיקר לביקושים (למעט מרכז תל אביב שחווה עכשיו את שדה דוב).
ולהערכתי אנחנו לקראת פתרון של רוב בעיות הביקוש.
מה יקרה קדימה?
סיום המלחמה – אנחנו בהתחלה של הסוף, אפשר להסכים על זה. מעבר למצב הרוח, זה יאפשר את חזרתם של עובדים פלסטינים לענף הבנייה.
נגיד בנק ישראל ככל הנראה יתחיל תהליך של הורדת ריביות בסוף חודש נובמבר – אנחנו הרבה אחרי העולם בהקשר הזה, והסיבה היחידה שלא הצלחנו גם להוריד ריבית הייתה הוצאות המלחמה, התמשכותה והשלכותיה.
סיום המלחמה -> מצב הרוח הלאומי משתפר -> הפניית תקציבים ממשלתיים לשיקום ולטיפול בנושאים כלכליים ולא רק לביטחון -> ירידה באינפלציה -> המשך ירידת ריבית בנק ישראל -> התחזקות כח הקנייה בזכות הוזלת המשכנתאות -> חזרת משקיעי נדל"ן לשוק -> עליית מחירים.
האם התהליך ייקח חצי שנה או שנתיים? אף אחד לא יודע להגיד.
האם עד אז עוד נחווה מספר חודשים של ירידות ריביות? כנראה.
אבל כמו שחכמים ממני אמרו – נדל"ן קודם כל קונים ואז מחכים, ולא מחכים לקנות.
תזכרו – זו תקופה של הזדמנויות, להתחיל להתעניין בנדל"ן אחרי שהשוק כבר חזר לעמוד על הרגלים זה טעות.
אנחנו נשתדל להמשיך להציג לכם הזדמנויות מעניינות.
ולהיות חמים על המצב במשק.