השקעה ב1/3 דירה (מודל השקעת שלישים)

מודל השקעה שבטח שמעתם עליו אבל לא בטוח שאתם שולטים בפרטים שלו: השקעה ב-1/3 דירה, או למעשה, השקעה של שלושה שותפים בדירה אחת.

בפוסט הזה אסביר על היתרונות והחסרונות של המודל, כך שתוכלו להפיק ערך וידע נוסף מהקבוצה, ולא רק לראות עסקאות.

 

בשבועות האחרונים, כמה מחברי הקבוצה ואני ביצענו עסקה כזו, וחשוב לי שכולכם תכירו את המודל הזה.

 

### רקע:

 

#### למה בכלל צריך להשקיע ב-1/3 דירה? מהו המודל הזה ועל איזה קשיים הוא נותן מענה?

 

##### עידוד המדינה לרכישת נכס ראשון:

 

1. *🏢 מס רכישה:* פטור עד כמעט 2 מיליון ש"ח, ואז תשלום לפי מדרגות.
2. *🌐 מימון:* עד 75% מימון, כלומר ההון העצמי הנדרש לעסקה ראשונה הוא 25% בלבד.
3. *💰 מיסוי:* פטור מלא ממס שבח (המקביל הנדל"ני למס רווחי הון). בעוד שבכל השקעה אחרת, כמו מניות או חנות באמזון, תשלמו 25% מהרווח, בדירה ראשונה הפטור מוחלט.

 

##### דירה שנייה והלאה:

 

המדינה מקשה מאוד על רכישת נכס נוסף:

 

1. *📊 מס רכישה:* 8% (כנראה הגבוה בעולם).
2. *💳 מימון:* עד 50% בלבד (יש טריק כדי לקבל 70%).
3. *📉 מס שבח:* 25% מהרווח על כל אחת מהדירות, כולל הדירה הראשונה במקרה של מכירה.

 

### מהי דירה ראשונה?

 

כאשר זוג רוכש דירה, כל אחד מהם נרשם על 0.5 דירה. המחוקק הגדיר ש-0.5 דירה נחשבת כדירת מגורים יחידה. אם אחד מבני הזוג ירכוש נכס נוסף, הדירה הבאה תיחשב כדירה שנייה ותמוסה בהתאם.

 

##### 💉 טיפ חשוב:

 

חצי דירה אינה נחשבת לדירה יחידה רק אם התקבלה בירושה. במצב כזה, ניתן לרכוש דירה נוספת והיא תיחשב כדירה יחידה.

 

### מה זה 1/3 דירה?

 

כששלושה שותפים רוכשים יחד דירה, וכל אחד מהם נרשם כבעלים של 1/3 מהדירה, המדינה מגדירה שזה אינו נכס מגורים יחיד. המשמעות היא שכל שותף נהנה מההטבות של רכישת דירה יחידה.

 

### שאלות ותשובות:

 

#### האם חייבים לקנות קודם את הדירה במודל ה-1/3 או שאפשר לרכוש דירה יחידה ואז לממש את המודל בדירה נוספת?

 

את ה-1/3 חייבים לרכוש קודם. אם תקנו דירה יחידה ואז תרצו ליישם את מודל ה-1/3, היא תמוסה כדירה שנייה.

 

#### כמה פעמים אפשר לעשות את מודל ה-1/3 בלי להיות הבעלים של דירה יחידה?

 

ברמה העקרונית – המון פעמים. בפרקטיקה, רשות המיסים תעלה על כך וכנראה שבפעם השלישית תיחשבו כמי שמנהלים עסק נדל"ן ולא תקבלו את הפטורים.

 

#### האם ניתן להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן אם רכשנו בעבר 1/3 דירה?

 

כן! 1/3 דירה לא נחשב כדירה יחידה, ולכן לא פוגע בזכאות שלכם.

 

#### איך מתייחסים אלינו בבנק כשנרצה לקחת משכנתה?

 

המצב חזק יותר כי יש שלוש משכורות שמשמשות כבטוחה. גם אם אחד השותפים אינו משתכר כרגע, השניים האחרים יגבו אותו.

 

### חסרונות:

 

1. *💬 קושי בקבלת החלטות:* שלושה שותפים צריכים לקבל יחד החלטות רבות, כמו בחירת שוכרים או זמן מכירה.
2. *🔐 הון כלוא:* ההון מושקע בעסקת ה-1/3 ולכן ייקח זמן עד שנוכל לבצע עסקה נוספת לבד.
3. *🕰️ שינויים בחיים:* צעירים רבים שעושים את המודל חווים שינויים רבים בחמש השנים הבאות (לימודים, עבודה, משפחה), מה שעלול להוביל למכירה.

 

### יתרונות:

 

1. *💼 הון משותף:* מאפשר להיכנס לעסקת נדל"ן מוקדם יותר.
2. *🏡 שמירה על זכאות לדירה יחידה בעתיד.*
3. *📦 איתנות פיננסית מול הבנק.*

 

אז, מצאו חבר או שניים וצרו איתי קשר! יש לנו כמה השקעות מעניינות במודל הזה.