אמ;לק: לחסוך הון עצמי מהשכר זה דבר נהדר ובוודאי הכרחי כדי לייצר הון עצמי ראשוני, אבל במירוץ מול מחירי הנדל"ן והאינפלציה, המינוף היא הדרך הנכונה להתקדם מהר לאורך זמן.
בכל פעם שאני יושב עם זוג צעיר שמתכנן את עסקת הנדל"ן הראשונה שלו, אני שומע אמירות דומות: "אנחנו נחסוך עוד שנתיים-שלוש, נצמצם הוצאות, ואז נגיע עם הון עצמי מכובד יותר". אני מעריך את המשמעת העצמית, באמת, אבל אז אני נזכר בטילון שקניתי בשמשית כשהייתי ילד ב-2003 – הוא עלה לי 7 שקלים, והיום הבנות שלי משלמות עליו 13 שקלים. המוצר הוא אותו מוצר, אבל הכוח של הכסף שלכם נשחק, בזמן שמחירי הנכסים ממשיכים לטפס מעלה.
בואו ננתח את שתי הגישות המרכזיות בשיטת "משפחות כהן ולוי":
גישה 1: הדרך הסולידית – "נחכה עד שיהיה לנו מספיק" (Wait to Buy) משפחת כהן מחליטה לחסוך 4,000 ש"ח בכל חודש משכר העבודה שלהם. הם שמים את הכסף בחיסכון ומחכים 10 שנים כדי להגיע להון העצמי הנדרש לדירה.
- החיסרון: הם במירוץ נגד האינפלציה. בזמן שהם חוסכים, מחירי הדיור עלולים לעלות בשיעור גבוה בהרבה מהתשואה שהם עושים על כסף לא ממונף.
- הסיכון הפסיכולוגי / התמודדות עם המציאות: בדרך יהיו אירועים משפחתיים, חופשות בחו"ל ותקלות ברכב ש"ישאבו" חלק מהחיסכון.
- היתרון (?): תחושת – עובדים רק עם כסף שיש, תחושה של מהלך סולידי, דחיית קבלת ההחלטה.
גישה 2: הדרך היזמית / המסלול המהיר – Buy and Wait – משפחת לוי מחליטה לא לחכות. אין להם מספיק הון עצמי "נזיל", אז הם נעזרים בנכס של ההורים. הם ממשכנים חלק מהנכס הקיים (או משתמשים במימון מקביל) כדי לייצר את ההון העצמי הדרוש כבר היום.
- היתרון המרכזי: הם נהנים מעליית הערך של הנכס מהיום הראשון.
- המספרים לא משקרים: במאמר הקודם (חיסכון לילדים בשוק ההון – חיסכון חודשי אל מול שימוש בהלוואה) ראינו שמשפחה שניצלה את התזרים החזק שלה ולקחה הלוואה הגיעה בסוף התקופה להון גבוה משמעותית ממשפחה שרק הפקידה חיסכון חודשי (כ-800 אש"ח מול 465 אש"ח, בהשקעה בשוק ההון).
- החיסרון: התזרים כמובן, משפחת כהן קיבלה החלטה מוקדמת לנתב חלק משמעותי מהשכר שלה להשקעות נדל"ן באמצעות החזרי הלוואות.
מי שעוקב אחריי שמע אותי אומר את זה לא מעט פעמים – משכנתה היא לא מעמסה, היא כלי.
דור ההורים שלנו לימד אותנו שמשכנתה זה "עול" שצריך לחסל כמה שיותר מהר.
אני טוען הפוך: משכנתה היא כלי שמאפשר לנו להיכנס לשוק מוקדם וליהנות ממינוף זול יחסית בסיכון נמוך. כשאתם קונים נכס במינוף (למשל בעסקאות 10/90 על הנייר), אתם יכולים לייצר תשואה של עשרות אחוזים על ההון העצמי שלכם רק מעליית הערך של הנכס כולו.
*דוגמא מספרית:*
ביולי 24 נכנסו למספר עסקאות מקבלן במגדל העמק עם חברי הקבוצה. מחיר רכישה לדירת 4 חדרים – 1.67 מש"ח.
אחד המשקיעים (שהוא במקרה קרוב אליי מאוד) רצה לקנות שם גם דירה, היה לו שכר יפה, אבל היה לו 50 אש"ח בלבד.
הון עצמי נדרש לעסקה – 25% – 417,500 ש"ח.
הון חסר – 367,500 ש"ח.
את ההון השלמנו בהלוואה על הנכס של הוריו. ריבית על ההלוואה – 6%. לאורך תהליך הבנייה שילמנו כ30 אש"ח עלויות ריבית על ההון העצמי.
לקחנו משכנתה של 75% – שולמה בפעימות לקבלן לאורך תהליך הבנייה, עליה גם שילמנו ריביות של 5% פחות או יותר – 100 אש"ח לאורך תהליך הבנייה.
יחד עם הריבית ששילם לאורך התהליך הוא למעשה קנה את הדירה בעלות 1.8 מש"ח.
את הנכסים קיבלנו ממש החודש, והלקוח כבר קיבל הצעה למכירת הדירה ב2 מש"ח.
עם 50 אש"ח הון עצמי, ויכולת החזר גבוהה, יצרנו ללקוח 200 אש"ח רווח במשך שנה וחצי.
הוא עוד יחזיק את הדירה עד שיוכל למכור בפטור מס שבח, ובשאיפה מחיר הדירה יעלה בעוד 100 אש"ח פחות או יותר.
בזמן הזה כבר יקבל שכירות שלא תכסה את כלל הוצאות הריבית, אבל תהיה לא רחוקה מזה.
כששואלים אותי למה להשקיע בנדל"ן אם אפשר להרוויח 10-15% בשנה בשוק ההון, אני נותן את הדוגמא של הלקוח הזה.
15% שנתי על 50 אש"ח הם 7500 ש"ח בשנה, שהם 11,250 ש"ח בשנה וחצי (שעליהם צריך לשלם מס רווחי הון).
הוא אמנם נכנס לעסקה של 95% מימון, ממונף מאוד לכל הדעות. אבל יצר *200 אש"ח רווח*, על כסף של אחרים, איפה הוא ואיפה שוק ההון?.
בשורה התחתונה: הגישה שלי בנדל"ן ובהשקעות בכלל היא Buy and Wait ולא Wait to Buy. אם אתם אם שכר טוב, חוסכים לא מעט כל חודש, ויש לכם אפשרות "למשוך כסף מהקירות" של נכס קיים או להשתמש במימון יצירתי – אתם לא לוקחים סיכון, אתם קונים זמן.
שנלמד, נחכים ונשקיע!
כידרה
מטאפורה לסיכום: תחשבו על רכישת נכס כעל טיפוס על הר. אתם יכולים לנסות לטפס עליו ברגל עם תרמיל כבד של חסכונות על הגב, ולקוות שלאורך העלייה לא תתייאשו ממזג האוויר הקשה (האינפלציה). או שאתם יכולים להשתמש ברכבל (מינוף) – הוא אולי דורש דלק ותחזוקה (ריביות והתעסקות), אבל הוא יניף אתכם למעלה הרבה יותר מהר, בזמן שאתם עדיין צעירים מספיק כדי ליהנות מהנוף.