הפעם בחרתי לכתוב על נושא שמבחינתי הוא ידע בסיס, עוד נדבך שחשוב שנכיר כמשקיעי נדל"ן.
יש למעשה שני מדדים חשובים בהשקעות נדל"ן, מדד המחירים לצרכן ("האינפלציה") שיותר משפיע על עולם המשכנתאות.
ומדד תשומות הבנייה שלרוב מתקשר אך ורק עם תהליכי בנייה ורכישת נכסים מקבלן.
אז מהו מדד תשומות הבניה?
כמו כל מדד, מדד תשומות הבנייה עוקב למעשה אחר השינויים בעלויות הבנייה, הוא מתפרסם ב15 לכל חודש.
מרכיביו העיקריים – חומרים ומוצרים (אלומיניום, מלט, חול, זכוכית וכו), שכר עבודה, שכירת ציוד והוצאות כלליות.
הלשכה לא מפרסמת כל חודש את כלל מרכיבי המדד, אבל כן מסבירה באלו תחומים היו שינויים מהותיים.
לדוגמא מהחודש:
מחירי רשתות ירדו ב-1.9%, מחירי המעליות ומחירי הברזל ירדו ב-1.2% כל אחד.
שכר עבודה עבור עובדים המועסקים בענף עלה ב-0.2%.
אז למה הוא משפיע עלינו?
תהליך בניית בניין דירות הוא ארוך, לפעמים אף לוקח 4-5 שנים.
כשאנחנו קונים דירה במחיר ספציפי לאורך תהליך הבנייה, הקבלן כמו כל עסק מעריך את ההוצאותיו ובהתאם מתמחר את הדירה.
בגלל שתהליך הבנייה הוא ארוך והקבלן לא קונה את כלל חומרי הבנייה מראש, שינוי במחירי הבנייה למעשה יוצר שינוי בהוצאות הקבלן.
בעבר היה מאוד נהוג להצמיד את מחיר הדירה למדד, וכך עלייה בהוצאות הקבלן למעשה הייתה מגולגלת לרוכשי הדירות.
*אם רכשתם דירה יד שנייה, כמובן שאין למדד כל השפעה עליכם, הכוונה היא רק לתהליכי בנייה – מחיר למשתכן, בניה עצמית או רכישה מקבלן בשוק החופשי.
**חשוב לציין שהחשיפה היא תמיד רק עבור החלק בתשלום שלא הועבר לקבלן.
העיוות המשמעותי לחוק, והתיקון שעשו ביולי 22:
במהלך הקורונה, בגלל הפגיעה בשרשראות האספקה וההתייקרות הלא פורפורציונלית של מוצרים מיובאים כתוצאה מעליית מחירי השילוח רוכשי דירות ספגו עליות מטורפות בעקבות המדד.
ב2021 המדד עלה ב-5.6% – משפחה שרכשה דירה מקבלן ב-2 מש"ח, מצאה את עצמה סופגת עליות למחיר הדירה של 50 – 100 אש"ח בשנה.
רוכשי הדירות התלוננו ובצדק, שהקבלנים עושים עליהם סיבוב.
כאשר רוכשים דירה מקבלן בעלות של 2 מש"ח, החלק הארי של התשלום הוא בעבור עלות הקרקע. החלק המייצג את עלויות הבנייה מהמחיר הכולל לא עולה בד"כ על כ-40%.
דמיינו דירות בתל אביב במחיר של 4-5 מש"ח בגודל 100 מטרים, עלות החומרים והבנייה שלהן לא עולים על 1 מש"ח כל השאר זה עלות הקרקע היקרה.
הצעת חוק חדשה שאושרה ביולי 22, קבעה שקבלן לא יוכל להצמיד יותר מ 40% ממחיר הדירה למדד, כך שעליית המדד באמת תפצה על העלייה במחיר החומרים ולא סתם תזכה את הקבלן ברווחים עודפים.
חשוב לציין שהחוק קובע כי 20% הראשונים אינם צמודים בהגדרה, וכל תשלום נוסף מה80% הנותרים יהיה צמוד בחציו למדד (חצי מ80 הם שוב 40%).
בינינו, החוק אמנם מגן על רוכשי הדירות, אבל הוא גם קטליזטור לעליות מחירים. אם הקבלן לא נהנה מרווחים שהוא היה רגיל להם, הוא מייקר את מחיר הדירה.
דוגמא מספרית לחשיפה למדד אחרי החוק החדש:
מחיר רכישה – 2,500,000 ש"ח.
מודל התשלום 20/80.
משך הבנייה 3 שנים.
השינוי במדד בפועל (כמובן שאת הנתונים נדע רק בדיעבד) – 1% שנה ראשונה, 2% שנה שנייה, 3% שנה שלישית – סה"כ – עלייה של 6%.
רק 40% מהמחיר יכול להיות חשוף לעליית מדד תשומות הבנייה – 1 מש"ח.
סך ההתייקרות – 60,000 ש"ח (6% מ1 מש"ח).
אז איך ניתן להשתמש בו היום לטובתנו?
רוכשים רבים היום מבקשים מראש מחיר שאינו צמוד למדד. מי אוהב סיכון? מי אוהב שמחיר הדירה מתייקר?
אבל בחודשים האחרונים אנחנו רואים אותו מתייצב – עליות מינוריות, כמעט אפסיות.
בעתיד הנראה לעין יאפשרו לפועלים פלסטינים לחזור לעבוד בארץ, מה שכנראה יוזיל את עלויות שכר העובדים ויוריד את המדד.
מי שיגיע לקבלן, ויגיד שהוא מוכן "לשאת בסיכון" אבל מעוניין לקבל הנחה, כנראה שיתקבל בידיים חמות, ויקבל הנחה משמעותית.
כמובן שצריך לעשות ניהול סיכונים, להבין מה גובה ההנחה ומה הצפי לעליית המדד, ולקבל החלטות בהתאם.
אבל לי היה חשוב שתכירו שלפעמים הנתונים מעודדים, וגם הצפי קדימה חיובי.
כנראה שלא תראו על זה כתבה בתקשורת.
שנמשיך ללמוד, להחכים ולהשקיע
כידרה!
לעוד תוכן דומה, כנסו לקבוצת הוואטספ –