ההודעה של בנק ישראל מהבוקר (23.3.25) מרעידה קצת את השוק כמו שאנחנו מכירים אותו, אנסה להסביר בכמה מילים את כוונתם, ומה לדעתי יקרה בהמשך.
המצב עם הלוואות הקבלן באמת חצה קצת את גבול הטעם הטוב.
מאז עליות הריבית ב2022, נפח הלוואות הקבלן מסך המשכנתאות בשוק עלה מ5% ל25%.
תבינו כמה הנתון חריג:
רבע מהמשכנתאות שניתנות במדינת ישראל ניתנות לאנשים שלא בטוח שיהיה להם את היכולת הכלכלית לעמוד במשכנתה אמיתית ברגע שיקבלו את הדירה.
אגב, זה לא מסיבות רעות, או מסיבות של טיפשות וחוסר תכנון.
גם משק בית טיפוסי שרכש דירה עם הלוואת קבלן, יכול למצוא את עצמו בקלות בסיטואציה בה הוא לא יכול לקבל משכנתה אם אחד מבני הזוג פוטר בדיוק סביב מועד קבלת הדירה.
אז מה בפועל?
בנק ישראל מגביל בצורה מאוד משמעותית את היקף השימוש בהלוואות קבלן.
הוא דורש שהיקפן לא יעלה על 10% מסך המשכנתאות.
מה יעשו קבלנים שמכרו דירות עם הלוואות קבלן אבל עוד לא הגיעו למועד לקיחת ההלוואה? (זה בד"כ במקרים בהם לא ניתן היתר בפרוייקט).
אני בטוח שיש קבלנים רבים שיש להם עשרות חוזים חתומים במודל זה.
מבירור בבנקים, הם עדיין מעכלים את הבשורה, ולא קיבלו הנחיות לביצוע נכון לעכשיו.
ומה יקרה לשוק?
שתי אפשרויות:
הפסימיים יסבירו שלקבלנים יהיה הרבה יותר קשה למכור דירות בלי ההטבות, ולכן הם יורידו מחירים.
האופטימיים יסבירו שבלי הלוואות הקבלן, המימון לבנייה מתייקר ומחירי הדירות החדשות ימשיכו לעלות.
אני בעיקר חושב שהשוק הישראלי עובר כל כך הרבה שינויים, גם רגולטורים, וגם מכורך המציאות הלא הגיונית שלנו.
ולכן גם בנדל"ן, גם בשוק ההון, ובכלל בהשקעות אני מעדיף את גישת – Buy and wait , ולא את החלופה – Wait to Buy.
כנראה שאני מהאופטימיים.
