הוא: כידרה, יש לי עסקה זהב אני רוצה להתייעץ איתך.
אני: נו..
הוא: הייתי כבר במספר סיבובים, ראיתי הרבה דירות בבאר שבע, יש עכשיו שתי אפשרויות.
אני: (ממשיך להקשיב וכבר מתחמם, השיחות שאני הכי אוהב).
הוא: או שאני קונה דירה אחת מפוצלת, או שתים קטנות.
אני: נראה לי שאתה צריך לבחור אם אתה רוצה סטירה לפנים או בעיטה לראש, אבל אני מקשיב…
הייתה לנו שיחה מרתקת, אני יכול לכתוב על זה פוסט ארוך, אבל אני רוצה לסכם את עיקרי ה"טעויות".
טעות מספר אחת – "המשיכה הטבעית לשכירות שמכסה את המשכנתה":
הבחור, רווק, מהנדס, מילואימניק, חוסך 10-15 אש"ח נטו כל חודש.
בסוף כל חודש הוא צריך להתעסק בעיקר באיזה מדד הוא משקיע את עודפי הכספים שלו.
אז למה לחשוש מלהיות בתזרים שלילי מהדירה?
למה חייבים שהשכירות תכסה את המשכנתה?
טעות מספר שתיים – מטרת ההשקעה:
בשני העשורים הראשונים לחיים הבוגרים שלכם – תתעסקו בהגדלת ההון העצמי.
הכנסה משכירות? שולית מאוד בעסקה, היא משפיע על התזרים וצריך לתכנן אותה, אבל היא לא יעד.
ואם עשינו עסקה נכונה, קנינו בזול, צפינו נכון את עליית המחירים, ותכננו את המיסוי כמו שצריך – השכירות לא מהותית.
החששות המרכזים צריכים להיות:
- האם שווי הנכס יעלה?
- מה הגורמים שאני יודע לזהות בקנייה שמעלים את הוודאות לרווח במכירה?
- האם אני צופה שבעסקה הזו אדע להכפיל את ההון העצמי ב5 שנים הקרובות?
טעות שלישית: תכנון המינוף בעסקה:
משכנתה היא לא ערך, משכנתה היא כלי!
זה שאתה קונה נכס, מכניס 25% הון עצמי ולוקח משכנתה של 75% לא אומר שעכשיו סוף סוף אתה ממונף, ואתה יכול לשבת בנחת ולחשוב שהכסף שלך עושה כסף.
אני שומע מהרבה אנשים שמשקיעים שנים בשוק ההון שהיתרון הגדול של שוק הנדל"ן הוא היכולת להשתמש במינוף.
הרבה מהם לא מבינים שהמינוף עולה כסף. המימון היום יקר – 4.5% פחות או יותר.
כדי להנות מה"מינוף" שווי הנכס צריך לעלות ביותר מעלות המימון, אחרת אנחנו ממשיכים להרוויח עליית ערך רק על ההון שלנו, כמו במניות.
אז מה זה מינוף בריא?
לפני כמה שנים הכנסתי משקיע אחר לעסקה מקבלן במודל 15/85 (15% בכניסה לעסקה, ו85% במסירה).
עלות הדירה – 1.5 מש"ח. 15% מהעסקה היו – 225 אש"ח, עם כלל העלויות הנלוות – 250 אש"ח.
משך הבנייה – 48 חודשים.
הדירה הייתה דירת מקבלן, בבניין הראשון שעבר פינוי בינוי, בתוך שכונה שלמה שצפויה לחוות תהליכים דומים בהמשך.
לאורך הבנייה, מחיר הדירה כבר חצה את רף ה2 מש"ח.
הוא השכיר אותה לאחר שקיבל אותה במשך שנה וחצי, ומכר אותה בפטור מס שבח, במחיר קצת מתחת ל2.2 מש"ח (קצת מעל ל200% על הכסף בזכות המינוף).
לאורך תהליך הבנייה כשהוא נהנה מהמינוף – ערך הנכס עולה, על אף שהוא לא משלם על המימון – זה מינוף בריא.
כשהוא לקח משכנתה כדי להשלים את העסקה, התזרים היה שלילי. אבל בהינתן שמטרת העסקה היא עליית הערך, שנה וחצי של תזרים שלילי של 1000-2000 ש"ח, לא כל כך משמעותיים.
עוד לא התחלתי לדבר בכלל על המפוצלת, אבל אלו מספיק טעויות לפוסט אחד.
שנמשיך ללמוד, להחכים, ולהשקיע!