השקעות נדלן ביהודה ושומרון – 6 סיבות למה זה הזמן

רציתי לקנות דירה בדרום תל אביב, בשכונה שרוב אזרחיה זרים, והפשע שגשג, כולם אמרו לי: "זה מסוכן, זה נוראי, מי ישכיר ממך" – בכל זאת קניתי.

רציתי לקנות דירה בשכונה לא פחות קשוחה בחיפה, הבניין הראשון שעבר תמ"א 38/2 בשכונה, קניתי דירה אחת מתוך 156 דירות בניין – גם אז אמרו לי "תהיה לך תחרות מטורפת, בשכונה גרועה" – בכל זאת קניתי.

רציתי לקנות בנתניה בשכונה חדשה מאפס, היה שם בעיקר חול ומעל 2000 יחידות דיור שיוצאות לשיווק יחסית במקביל – המשיכו להפחיד אותי וקניתי גם שם.

למצוא הסברים למה לא לקנות נדל"ן – זה קל, יש בלי סוף. אני מתעסק בלמה כן, באיך כן, באיך מורידים סיכונים, באיך חוקרים נכון.

בשוק הנדל"ן הקשוח של היום, כשעליית הערך כבר לא מובטחת, כשיש אזורים שחווים ירידות כבר יותר משנה ברצף, וקבלנים מחפשים כל דרך אפשרית להצליח למכור עוד כמה דירות – קל מאוד להחליט להמתין.

אתם מכירים אותי כבר מספיק זמן כדי לדעת שאני עובד אחרת. אני מחפש עסקאות שמבוססות על מקורות עליית ערך ברורים וברי-הוכחה בשטח. כאלה שלא נשענים על מזל או על תקווה שהשוק יעלה או יחזור לעצמו, אלא על נתונים חד-משמעיים שיכניסו ביטחון לעסקה.

כשאני בוחן אפשרויות היום בארץ, אחד המקומות הבולטים והמבטיחים מבחינתי, הוא אזור יהודה ושומרון. וגם פה, קל מאוד להתנגד: "זה מסוכן", "אני לא בעד התיישבות בשטחים", "ה7.10 הבא", "מי ישכיר?", "אין ערבויות", "קבלנים חלשים" – אפשר להגיד הכל.

ואני פה להגיד אחרת, אני פה להגיד שבחנתי לעומק, שאיתרתי קבלנים חזקים ויציבים, שאני חושב שיש פערי מחירים ותפיסות שאנחנו יכולים לנצל, שזו המקפצה הבאה לכסף שלכם. אבל אני צריך אתכם אמיצים, ואני צריך אתכם עם ראש פתוח, ובוחנים.

אחרי הפתיח הארוך, בואו נלמד קצת.

כדי להבין את הפוטנציאל הכלכלי, בואו נסתכל על המספרים והמגמות בשטח

1. דמוגרפיית הציבור הדתי-לאומי

קצב הגידול השנתי של האוכלוסייה בארץ הוא מהגבוהים ב-OECD, אנחנו עם ממוצע של 2.9 ילדים למשק בית אל מול 1.5. אם מפרקים לאוכלוסיות, בכלל רואים נתונים מעניינים. בציבור החילוני – כ-2 ילדים. בדתי לאומי – 3.9, ובחרדי – 6.2. האוכלוסייה ביו"ש מורכבת ברובה מהציבור הדתי לאומי ומעט חרדי. הביקושים באמת מהגבוהים בארץ, ולזה מוסיפים הגירה אידיאולוגית חיובית.

2. תקציבים, תשתיות, ביטחון

אני אוהב להשקיע לאן שהכסף זורם. הממשלות האחרונות השקיעו מיליארדים בתשתיות באיו"ש. מי שחי שם רואה עבודות, טרקטורים, כבישים חדשים, נתיבים מורחבים ובטוחים יותר. כשהגישה למרכז ולירושלים הולכת ונהיית קלה יותר, הביקושים עולים ואיתם המחירים.

3. אלטרנטיבת מגורים גם לציבור החילוני

כשדירות בטבעת השנייה שלישית – רחובות, פתח תקווה, ראשון, נתניה – נושקות ל-30 אש"ח למטר, ודירות 5 חדרים כבר עולות 3 מש"ח ומעלה. למצוא דירת 5 חדרים ענקיות בפחות מ-1.8 מש"ח זה מפתה.

4. כניסת הבנייה הרוויה

עד היום, עיקר הבנייה באיו"ש הייתה סביב צמודי הקרקע. גם המחירים שלהם כבר הגיעו ל-3-4 מש"ח לבתים חדשים, קרקע של חצי דונם בישובים טובים חוצה את רף ה-2 מש"ח. אם יש לך 4-5 ילדים, והם רוצים לגור קרוב, אי אפשר לעזור לכולם עם קניית בתים כל כך יקרים. ואנחנו ממש בפתח עידן חדש עם בנייה רוויה נמוכה בישובים ותיקים וחזקים. בחינה של ישובים מקבילים מראה עלייה של מאות אלפי שקלים בשנים הראשונות מאז כניסת הבנייה הרוויה לישוב.

5. הטבת מס דרמטית למשקיעים

מי שכבר קנה את דירת המגורים שלו, ומתבאס לשלם 8% מס רכישה על כל דירה נוספת, יימצא פה פתרון מטורף ויחיד מסוגו. האפשרות היחידה בארץ בגדול לקנות דירה נוספת ללא תשלום מס רכישה של 8%. ארחיב על זה בוובינר הבא.

6. שינוי המחירים בשנתיים האחרונות

אם נבחן את המחירים מ-2023 ועד היום, בישובים עם בנייה חדשה באיו"ש, אתם תראו עלייה חד משמעית. בשאר הארץ ראינו דשדוש על סף ירידות ברורות, ובאיו"ש עלייה.

גם לי לפעמים לא פשוט להגיד שאני משקיע באיו"ש. גם אני רואה את הסיכונים. אבל אני מזהה את הפוטנציאל.

נקודות אחרונות

1. רף כניסה נמוך מאוד – 200 אש"ח.
2. בנייה חדשה – דירות מקבלן. ללא משכנתה ב-3-4 שנים הקרובות (כן צריך הלוואת קבלן).

מקווה שסקרנתי אתכם קצת לפחות.

שנלמד, נחכים, ונשקיע!

כידרה