במאמר הקודם הסברתי למה הסיכויים הכל כך נמוכים גורמים לי להתרחק מתכניות ממשלתיות. אבל אם אתם ממש מתעקשים, בוא נבין איך בכל זאת עושים את זה נכון.
בסוף, לרובנו ברור שאנחנו נכנסים לתכנית דירה בהנחה כדי לעשות סיבוב הוני, כדי לייצר מקפצה לדירה שבאמת נרצה לגור בה יום אחד. סטנדרט הבנייה הנמוך, ההתפשרות על המיקום, כנראה שלא נמצא פה את דירת חלומותינו. אז בהינתן שזו השקעה לכל דבר ועניין, כך צריך גם לבחון אותה.
איך מנתחים את ההגרלה הקרובה?
לפחות איך אני עשיתי את זה. לקחתי את כל הערים (19) בהן יש מכרזים בהגרלה הקרובה, וניתחתי את המחירים הממוצעים בשוק החופשי, אל מול המחיר המוזל בהגרלה. התייחסתי גם למועד הזכייה בקרקע של הקבלנים, ככה אני יכול לחשב את המחיר החוזי האמיתי (עם מדד תשומות הבנייה) וככה ראיתי מה למעשה הרווח הפוטנציאלי או ההנחה האמיתית בעסקה הזו.
אחרי זה, נכנסתי גם לסוגיית המימון – רציתי לראות כמה הון עצמי אני צריך להכניס לעסקה, כמה משכנתה אצטרך לקחת כדי להשלים אותה. כדי לעשות את זה כמה שיותר מדויק, לקחתי 3 דירות טיפוסיות בכל הגרלה – 3, 4 ו-5 חדרים. ועל כל אחת עשיתי את כל החישובים.
בנוסף רציתי לחשב מה השכר הנדרש כדי לאשר את אותן משכנתאות, ומה יהיה ההחזר החודשי שלי לאורך השנים בהם אחזיק את הדירה.
הפרמטרים שעל פיהם ניתחתי כל הגרלה
- כמה הון נדרש להכניס לעסקה.
- תשואה על הון עצמי.
- איזה משכנתה צריך בשביל להשלים את העסקה, וכמה שכר צריך בשביל לקבל את אותה משכנתה.
- כמה נרשמים יש להגרלה אל מול כמות הדירות הפוטנציאליות – איפה סיכויי הזכייה הגבוהים ביותר?
שתי עסקאות, אותו פרופיל – איזו תבחרו?
אם הייתי מעמיד בפניכם את שתי האפשרויות המאוד דומות האלו, במה הייתם בוחרים?
עסקה ראשונה
- הון עצמי – 165 אש"ח.
- משכנתה להשלמת העסקה – 1.47 מש"ח.
- רווח פוטנציאלי – כ-550 אש"ח.
- שכר נדרש לאישור המשכנתה – 22 נטו.
- סיכוי זכייה – לאזרח רגיל 2%, למילואימניק – 14%.
עסקה שנייה
- הון עצמי – 157 אש"ח.
- משכנתה להשלמת העסקה – 1.42 מש"ח.
- רווח פוטנציאלי – כ-680 אש"ח.
- שכר נדרש לאישור המשכנתה – 22 נטו.
- סיכוי זכייה – לאזרח רגיל 0.09%, למילואימניק – 0.59%.
רמז: דירה אחת היא דירת 3 חדרים במרכז הארץ באזור מבוקש מאוד, והשנייה 5 חדרים בפריפריה, בהגרלה בה יש הרבה מאוד דירות ומעט נרשמים.
גם כשניגשים להגרלה, יש דרך לעשות את זה נכון.
האקסלים, הידע ושעות הניתוח אצלי, ממש אשמח לחלוק איתכם. אם אתם רוצים גישה למידע, או שהייתם ממש רוצים פגישת ייעוץ אתם יותר ממוזמנים לכתוב לי.
אסיים ואגיד, שיכולתי לנסות ליצור מהאקסלים ומהניתוחים מוצרים ולמכור אותם, אבל אני מעדיף פשוט להנגיש את המידע בקהילה. אז אם אתם חושבים שיש פה ערך, תשלחו את הקישור להצטרפות לכמה חברים, זה יעשה לי טוב!
בשבוע הבא כבר נעבור לעסקאות אחרות, אני מבשל כמה דברים מאוד מעניינים: עסקת פריסייל מקבלן חדשה, דירות יד שנייה לפינוי בינוי, עסקת קרקע (מאושרת לבנייה) סופר מעניינת, עסקה בחו"ל שהרבה זמן לא הצגנו פה. חוזרים לעניינים!
שנלמד, נחכים, ונשקיע!
כידרה