אני בעיקר מנסה לגרום לכם לחשוב!
אהבתי את הקוסנפט של השוואה בין שתי משפחות אז נעשה את זה גם פה:
למשפחת כהן יש כבר דירה בבעלותם אותה הם רכשו לפני 10 שנים, יש להם 3 ילדים והם רוצים להיות מסוגלים לעזור לילדים כשאלו ירצו לקנות לעצמם נכס בעתיד.
משפחת כהן פתחה קופת גמל להשקעה באחת מחברות הביטוח אליה היא מפקידה 2,000 ש"ח כל חודש למשך 20 שנים. סך ההפקדות – 480 אש"ח, בהינתן 8% תשואה שנתית ממוצעת, למשפחת כהן יש בסוף התקופה – קצת פחות מ- 1,150,000 ש"ח. 680 אש"ח רווח לאורך אותם 20 שנים – 25% מס רווחי הון משאיר אותנו עם פחות או יותר 1 מש"ח.
את אותו ההון הם יכולים לחלק בין הילדים, ולתת לכל ילד 330 אש"ח כדי שיפתחו את החיים ברגל ימין.
חסרונות הגישה:
- הפקדה של 2000 ש"ח בחודש זה נתון לא נמוך בכלל.
- גם בעיתות משבר, גם כשהשוק נופל, חייבים להמשיך להפקיד, ולא לשנות אסטרטגיית השקעה (לא למשוך כספים, לא למכור).
- לאורך הדרך יהיו אירועים משפחתיים, טיולים לחו"ל, וכל מיני שואבי ממון שניתן להתפתות בקלות למשוך חלק מהכסף לטובתם באמתלה שזה גם ככה בשביל הילדים.
- לקראת מועד הפדיון רצוי להפחית סיכון ואז אנו עשויים להרוויח פחות מ8%, ודווקא בשנים האלה הריבית דה ריבית הכי משמעותית.
יתרונות הגישה:
- שגר ושכח – מעט מאוד התעסקות.
משפחת לוי, שכנים של משפחת כהן, בחרו בגישה קצת שונה. הם החליטו לקנות נכס להשקעה, ולרשום אותו על שם שלושת ילדיהם.
למשפחת לוי בדומה למשפחת כהן לא היה הון ראשוני בתחילת התקופה, אבל על הנכס אשר בבעלותם נשארה רק משכנתה קטנה יחסית.
הם החליטו לקחת משכנתה על הנכס הקיים של 1 מש"ח ולקנות נכס להשקעה.
על המשכנתה הם משלמים 5,500 ש"ח, והם משכירים את הנכס ב3,500 ש"ח.
שוב, תזרים שלילי של 2000 ש"ח.
בהינתן 4% עליית ערך שנתית ממוצעת (ב20 שנים האחרונות זה היה הרבה מעבר, אבל זה נתון סולידי וטוב לחישוב עם ספיירים) – הדירה תהיה שווה 2.2 מש"ח. והמשכנתה שהתחילה ב1 מש"ח הצטמצמה לקצת פחות מ500 אש"ח.
כלומר, אם ימכרו את הנכס בשלב זה, משפחת לוי תישאר ביד עם 1.7 מש"ח.
אם נחשב שכירות של 11 חודשים בשנה, וגם ונוריד עלויות בעלי מקצוע (עו"ד, תיווך, וכו) נישאר עם 1.55 מש"ח.
חסרונות הגישה:
- נכס נדל"ן זה לא שגר ושכח, יש תיקונים, יש החלפת שוכרים וכו.
- רשמנו את הנכס על שם הילדים, זה כשלעצמו דורש פוסט שלם ונפרד על המורכבויות ועל איך עושים את זה נכון, ולא כמו הדר מוכתר. כשהכוונה היא לא להעלים מיסים אלא לייצר חיסכון לילדים זה קצת פשוט יותר.
- לא כל נכס אפשר למשכן מחדש, ואם יש משכנתה קיימת זה יכול להיות מגבלתי. אבל גם לא חייבים לקחת 1 מש"ח על הנכס הקיים, אפשר לקבל מימון גם על הנכס שאנחנו קונים, אז יש פה ספיירים בסיפור.
יתרונות הגישה:
- המספרים לא משקרים – נשארנו ביד עם 550 אש"ח יותר.
- פטור מס שבח במכירה – אין מיסים בעסקה.
- היעדר הסחירות – קשה למכור, מורכב לדעת מה השווי הנוכחי ולכן יותר קל לשמור את ההשקעה לאורך 20 שנים.
- משכנתה אין דרך לא לשלם, כופה עלינו להמשיך לחסוך לאורך כל התקופה (יש שיראו בזה חסרון).
סיכום ומסקנות:
יש בפוסט גם אי דיוקים, ובטוח אפשר להתפלפל על הדרך.
לא נכנסתי לפרטים מדויקים על הדירה הנרכשת אבל בנדל"ן השאיפה היא להכפיל את השווי בהרבה פחות מ20 שנים.
משפחות רבות עד שכבר קנו נכס במדינת ישראל עשו את זה באחוז מימון מאוד גבוה, ולכן הן בטוח לא יכולות למשכן פעם נוספת את הנכס.
אבל אם אתם הורים, ויש בבעלותכם נכס שרכשתם לפני לא מעט שנים עם משכנתה קטנה עליו. גם אם הילדים שלכם כבר לא צעירים וטווח ההשקעה שלכם קצר יותר, יש מהלכים לא רעים בכלל שאפשר לעשות כדי לסייע להם.
מטרת הפוסט היא בעיקר לפתוח כיווני מחשבה!
ביום שלישי ב20:00 בערב השבוע, ארגנתי וובינר למשקיעים בקבוצת המשקיעים שלי בנושא השקעה בקרקע בייעוד מגורים בחיפה.
מודל השקעה בקרקע בהרבה מהמצבים נהנה מהיתרונות של שני התחומים שהצגתי פה.
אם אתם רוצים להצטרף לוובינר, או אם אהבתם את התוכן, מוזמנים לקבוצה שלי.
