כידרה, אנחנו ממש מתלבטים אם להיכנס לעסקה היום, או לחכות להגרלה הבאה של מחיר למשתכן (דירה בהנחה) , מה אתה אומר?

שניה לפני שאני עונה על השאלה אתחיל מפרטים כלליים על ההגרלה הקרובה.

 

הגרלה 11 – דירה בהנחה:

מועד – היה אמור להיות שבוע שעבר אבל ההגרלה נדחתה כרגע למועד לא ידוע.

הסיבה – הרצון להגדיל את אחוז ההקצאות למילואימניקים מ25-20% לאזור ה50% (רבע מההקצאות למשרתי מילואים פעילים יגיעו ללוחמים בלבד) .

ההערכה היא שההגרלה תקרה בחודש הקרוב.

כמות דירות – 7,922 דירות.

ערים מרכזיות ומספר דירות – ראשון – 148, אשדוד – 256, בית שמש – 425, כפר סבא – 1,045, מעלה אדומים – 1,663, קרית גת – 1,433 קדימה – 315, בית דגן – 399, בת חפר – 271.

לוחות זמנים – הפקת תעודות זכאות לכל המאוחר עד ה30.4(עוד יש לכם זמן), הרשמה להגרלות עד יום חמישי ה7.5 (יכול להשתנות).

 

נמשיך ליתרונות חסרונות, ושינויים שהיו בתכנית בשנה האחרונה:

השינוי החשוב ביותר שנכנס לתוקף בסוף 24 – לא אמורות להשתתף בתכנית ערים בהן המחיר הממוצע למטר גבוה מ20 אש"ח. זה מוציא את רוב הערים באזורי הביקוש מהתמונה.

כן חשוב להגיד שלא מעט מכרזים של רשות מקרקעי ישראל נסגרו לפני ההנחיה החדשה ולכן אנחנו עדיין רואים בהגרלה הנוכחית דירות בכפר סבא, וראשון לציון.

 

יתרונות:

1. ההנחה – רווח של כמה מאות אלפי שקלים בעסקה. כן צריך להגיד שיש שונות ענקית בין ערים. בכלל לא בטוח שהעיר באזור הכי מבוקש תהיה העסקה בה תרווויחו הכי הרבה (יהיה פוסט נפרד על זה).
2. המימון – ניתן לקבל 75% משווי שמאי ולא משווי חוזי. בגלל שהשווי השמאי משמעותית גבוה (בגלל ההנחה), אפשר להגיע בפועל לכמעט 90% מימון – מאוד תלוי עסקה. יש תקרה למימון, ובעסקאות יקרות לרוב הטבת המימון לא קיימת בכלל.
3. הדחיפה לפעולה – אולי הנקודה החשובה ביותר מבחינתי. הרבה זוגות שהיו נמנעים מנדל"ן, בגלל ש"נדל"ן זה קשה ומורכב", מרגישים בנוח לפעול כי זו עסקה בסבסוד ממשלתי. 

 

החסרונות:

1. לוחות הזמנים – לעיתים ההגרלות קורות הרבה לפני שהאזור בשל לפיתוח והוצאת היתרים. היו עסקאות שנסחבו גם 5 שנים לפני שהתקבל היתר הבניה. לא ניתן למכור את הדירה עד שחלפו 7 שנים מההגרלה, או 5 שנים מטופס 4. ולכן זו עסקה ארוכה מאוד.
2. ההגרלה – הסיכוי לזכות נמוך מאוד, זוגות רבים לא נכנסים לעסקה במשך שנים בהמתנה לזכייה המיוכלת.
3. סטנדרט הבנייה – כדי לבנות כל כך בזול, הקבלנים לרוב עושים כל דבר שניתן כדי לחסוך. לא ניתן לשדרג את הדירה. זו הכלה.
4. הצפת דירות – כאשר חולף המועד שבו ניתן למכור את הדירות לרוב יש היצע דירות למכירה מאוד גדול, וירידת מחירים.

 

שאלת מליון הדולר היא בלי ספק – האם נכון לזוג שיכול לקנות דירה היום בשוק החופשי, להמתין עד לזכייה בהגרלה או להתקדם לעסקה כבר עכשיו.

אענה עליה מכמה כיוונים:

1. אם אין לכם את היכולת להיכנס לעסקה אחרת – הון עצמי, יכולת החזר למשכנתה – אין דילמה, תרשמו להגרלות עד שתזכו. 
2. אם אין לכם את הפנאי, אתם לא יודעים איך לאתר עסקה נכונה, אתם סולדים מנדל"ן באופן כללי – גם פה אין דילמה, תרשמו להגרלות עד שתזכו.
3. היום, לא בכל עסקת נדל"ן תרוויחו כסף, ולכן הוודאות של דירה בהנחה היא חשובה מאוד. 

 

עכשיו אני רוצה להרחיב קצת על הסיכוי לזכות בפרויקט, כי זו התשובה מבחינתי לשאלת מיליון הדולר.

ההגרלות האחרונות ב2025 שברו שיאי הרשמה, עם מעל 130 אלף משקי בית שנרשמו לתכנית בהגרלות השונות. הוגרלו 7500 דירות פחות או יותר.

זה אומר שיש דירה על כל 17.5 משקי בית. שזה בערך 5% לזכות. הנתון הזה הוא באמת מבלבל, מרגיש לא כזה נורא, אולי אפשר לבסס תכנית כלכלית על הסיכוי הזה.

 

עכשיו נלך לנתוני הרשמות להגרלות ספציפיות ומעניינות:

1. באר יעקב – מספר דירות שהוגרלו 844 – היו 10 הגרלות נפרדות בבאר יעקב עם כ50 אלף נרשמים לכל הגרלה. הסיכוי לתושב חוץ נע בין 0.05 ל0.12% – כלומר דירה על כל 1000-2000 נרשמים. לבני המקום הסיכוי היה 3-4%, שזה כבר יותר סביר, אבל עדיין סיכוי של 1 ל 25 זה לא ורוד במיוחד.
2. נוף הגליל – הסיכוי הגבוה ביותר לתושב חוץ – 1%, דירה על כל 100 נרשמים. 
3. כפר ורדים – הסיכוי הגבוה ביותר לתושב המקום – 18% (אולי כי לא גרים שם הרבה אנשים).

 

הנתונים לגבי מילואימניקים לא כל כך מעודדים:

בהגרלות קודמות מילואימניקים פעילים (ששירתו לפחות 60 יום מאז ה7.10.23) היוו 20% מסך הנרשמים לכל הגרלה – נתון דיי גבוה, הרף למילואימניק פעיל דיי נמוך.

אמנם מעלים את אחוז הדירות למילואימניקים ל עד 50%, אבל ברוב הערים בפועל ההקצאה עמדה על בערך 33%. 

גם אם הגדלת ההקצאה יצרה פי 2 דירות למילואימניקים, זה עדיין מעלה את הסיכוי רק בפי 2. אם לאוכלוסיה הכללית היה סיכוי של 1 ל1000, אז למילואימניק בעבר זה היה 1 ל200, ועכשיו זה יהיה 1 ל100 – 1% סיכוי לזכות בדירה.

 

מילות סיכום:

פונים אליי זוגות רבים, וגם הורים לילדים שממש מבססים את התכניות הכלכליות שלהם לחיים על תכנית מחיר למשתכן / מטרה ודומיה.

אין לי שום ספק שמי שזוכה, באמת עושה את עסקת חייו. מיני זכייה בלוטו (רק שמדינת ישראל יצרה כמעט 100 אלף זוכים מאושרים בינתיים).

אבל לצד הזוכים המאושרים, יש גם עשרות אלפי ישראלים שמחכים כבר שנים לזכייה בהגרלה, ובינתיים איחרו את הרכבת.

 

אני לא עושה שום צעד בחיים כשהסיכוי שלי להצליח בו הוא 1 ל100 במקרה הטוב ול1000 במקרה הרע. 

בטוח שלא אעשה את העסקה החשובה בחיי בנתונים כאלה.