לאחד מכם כבר יש דירה? שוקלים הסכם ממון? רוצים לקנות שתי דירות לפני החתונה? או לאפשר לפחות את האפשרות להיות עם שתי דירות מתישהו בעתיד?
נושאים שעולים לא מעט פעמים כשזוגות מתחילים לחשוב על התכנון הפיננסי של התא המשפחתי ולא רק על עצמם כיחידים.
אני חושב שהדעה שלי קצת שונה, או לפחות מאוד התעצבה לאורך השנים וההתבגרות הפיננסית שלי.
כישראלים, יש לנו את הדחף לא לצאת פרייארים.
למצוא את הפרצה במערכת, להבין איך מנצחים אותה.
נתחיל מלהסביר איך רשות המיסים מתייחסת אליכם כיחידים לפני ואחרי החתונה, נמשיך בלהסביר את ה"פרצה" ואסיים במחשבות שלי לגביה.
במדינת ישראל, אם התחתנתם ברבנות, או אם התחתנתם בחו"ל ועשיתם תהליך מול משרד הפנים לרישום כנשואים, או אם אתם ידועים בציבור – רשות המיסים מתייחסת אליכם כאל משק בית אחד – ישות אחת לענייני מיסוי.
בהקשרי נדל"ן יש שתי הטבות משמעותיות שניתן לקבל עבור נכס יחיד:
מס רכישה – יחיד / משק בית אחד, זכאים לפטור מס רכישה עבור רכישת הנכס היחיד שלהם (אני בכוונה אומר יחיד ולא ראשון, כי כל פעם שתקנו את הנכס היחיד שלכם תקבלו את הטבות אלו), ואם הנכס עולה על סכום הפטור (כמעט 2 מש"ח), אז יש מדרגות מס רכישה, אבל גם הן זולות משמעותית מאשר מס הרכישה בנכס שני – 8%.
מס שבח – במכירת הנכס היחיד, אתם פטורים ממס שבח – 25% על הרווח בעסקה. אין מקבילה להטבה הזו בכל השקעה אחרת, זו הטבה מאוד משמעותית. בכל השקעה אחרת – נדל"נית או מכל עולם תוכן אחר (קריפטו, שוק ההון, הון סיכון וכו) תשלמו 25% מס רווחי הון על הרווחים בעסקה.
מעבר להטבות בענייני המיסוי, יש גם הטבה משמעותית בהיבטי המימון.
עבור נכס יחיד אנחנו זכאים ל75% מימון מהבנק, בעוד עבור נכס שני אנחנו זכאים ל50% בלבד.
מכיוון שלפני החתונה לכל עניין המיסוי והמימון ברור לכולם שאתם יחידים נפרדים, יש את האפשרות לנצל את הטבות אלו פעמיים, עבור כל אחד מכם בנפרד.
אנשים רבים שפנו אליי, רצו להתייעץ איך ניתן "לשמר" את האפשרות לנצל את כפל ההטבה, גם אחרי הנישואין.
מסתבר שזה "טרנד" יחסית ידוע, והרבה זוגות עושים הסכם ממון, שמגדיר הפרדה רכושית, שיכול לאפשר לבן הזוג החסר דירה לקנות נכס יחיד תוך ניצול הפטורים שהגדרנו קודם. וכך למעשה לאפשר לתא המשפחתי להיות הבעלים של שני נכסים שנרכשו ויימכרו בעתיד בתנאיי דירה יחידה.
כמה דברים שחשוב לדעת אם זו הדרך שבחרתם:
רשות המיסים היא גוף מאוד לא טיפש, ואם זה מה שבחרתם לעשות חשוב לבחון לעומק מה המבחנים שאתם נדרשים לעמוד בהם כדי שבעת המכירה רשות המיסים באמת תחשוב שאתם מתנהלים בהפרדה רכושית.
אני מזכיר, לקנות בהפרדה רכושית תמיד אפשר, המעמד שבו ייקבע האם אתם באמת זכאים לפטורים הוא מעמד המכירה, ואז רשות המיסים בוחנת לעומק.
המבחנים שאני מכיר (נכון להיום, והם יכולים להשתנות תמיד), ובאופן כללי אלו בדיוק הדברים להתייעץ עם עורך דין לגביהם:
הפרדת חשבונות בנק – כניסת משכורות לחשבונות נפרדים כדי להוכיח הפרדה רכושית בפועל.
ניהול נכסים בנפרד – חיוב המשכנתה, חיוב הוצאות הנכס (תיקונים, שיפוצים, טכנאים וכו), וקבלת השכירות לחשבונות נפרדים.
מימון הנכס בנפרד – תשלום המשכנתה לא יכול להיות מחשבון משותף, וגם ההון לטובת הרכישה עדיף שיגיע ממקורות נפרדים.
ועכשיו לדעתי בנושא:
לפעמים הרצון שלנו לנצח את המערכת, גורם לנו להתעלם משיקולים לא פחות חשובים.
איכות ההשקעה – בהינתן שיש לנו הון מוגבל, בוא נניח בשביל הדוגמא שיש לנו 600 אש"ח, האם נכון להשקיע יחד בדירה אחת עם משכנתה של 1.8 מש"ח כך שעלות הנכס היא עד 2.4 מש"ח, או לקנות שני נכסים בניצול מקסימלי של ההטבות עם 900 אש"ח משכנתה לכל נכס, כאשר עלות הנכסים היא 1.2 מש"ח לכל דירה?
לדעתי, כל כך קשה למצוא נכסים איכותיים להשקעה, אם מצאתם דירה אחת אתם במצב נהדר, אז למצוא שני נכסים זה יומרני. מה גם ששווי נכס נמוך גורר אתכם להשקעה באזורי פריפריה, ולאופי השקעה מאוד שונה (שוכרים במעמד סוציו אקונומי נמוך, דירות שדורשות שיפוץ משמעותי וכו).
קצת רגש (רחלי אשתי בטח מתרגשת שאני רושם את זה) – עסקת נדל"ן מכניסה המון לחצים לתא המשפחתי. זו העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שתעשו, לרוב היא מחוץ לתחום העיסוק המרכזי שלכם, ויש לה השלכות תהומיות על ההתפתחות הפיננסית של משק הבית. עריכת הסכם ממון, ההגדרה של הפרדה רכושית, גם אם נערך משיקולים פיננסים טהורים, מכניס מורכבויות לקשר, יכול לייצר ריחוק, לעלות שאלות לא פשוטות. ויש לא מעט זוגות שאני אמליץ להם לא להכניס ראש בריא מבחינה זוגית למיטה שעשויה לייצר חולי. יש יתרונות זוגיים בהתנהלות כלכלית כמשק בית אחד – חשבון אחד ללא סרבול, בלי התחשבנויות – כל ההכנסות וכל ההוצאות מאותו חשבון, שני בני הזוג שווים.
אם אתם אנשי נדל"ן, אם אתם מרבים לבחון עסקאות, אם כשתגיע העסקה הרלוונטית תדעו לחטוף אותה. אולי שווה להיערך באמת למהלך הזה.
אבל האם לזוג רגיל נכון להשקיע מאמצים רבים עבור עריכת ההסכם, עבור העמידה במבחנים, עבור מציאת הנכסים, הכל במטרה לנצח את רשות המיסים בתקווה שאכן זה ייצא מהלך משתלם?
זו שאלה שהייתי מעדיף לא לענות לה בסימן קריאה, ולהשאיר לכם את הזכות לחשוב עליה יחד בערב נחמד, עם כוס יין ביד.
שנלמד, נחכים ונשקיע!
כידרה
ואם אתם רוצים לקבל תוכן כזה בצורה יותר ישירה, מוזמנים לקבוצת הוואטספ שלי, שם תוכלו לקרוא מיד כשאני מפרסם, וגם לקבל מידי פעם אפשרויות השקעה מעניינות:
https://chat.whatsapp.com/C1BWs2dK6ek7c1p7EQGzZg