מודל פינוי בינוי – היתרונות החסרונות, ומה שבניהם..

התייקרות המחירים, של השנים האחרונות מרחיקה מאוד משקיעים צעירים מקניית נכסים חדשים.

מרחיקה פיזית – לערי הפריפריה הרחוקות, ומרחיקה פיננסית בעקבות היעדר היכולת להשלים את העסקה ברמת ההון העצמי הנדרש והמשכנתאות המטורפות.

 

משקיעים רבים נוטים לשקול לחיוב את מודל הפינוי בינוי, מאפייניו המרכזיים:

1. רכישת נכס ישן מאוד, במחירים יחסית נמוכים.

2. החזקת הנכס לשנים רבות עד לקבלת דירת התמורה.

3. התמודדות עם שוכרים מאתגרים (שמוכנים לגור בדירות כאלו).

4. שיפוצים, תיקונים ואחזקה הם מנת חלקך החודשית לכל הפחות.

5. מודל המימון – משכנתה גבוהה מיידית, כל ההון העצמי בעסקה נכנס מיידית, ותזרים שלילי. 

 

אתם כבר יכולים להבין לאן אני הולך עם הפוסט, אבל כדי לשמור על איזון, אסביר גם את הצד החיובי:

1. דירת התמורה בהכרח גדולה יותר – השבחה וודאית.

2. דירת התמורה היא דירה חדשה מקבלן בבניין חדש מקבלן – השבחה וודאית.

3. לרוב יש שדרוגים נוספים – ממ"ד, מעלית, מרפסות – השבחה וודאית.

 

אם האלטרנטיבות הן רק רכישת נכס חדש בפריפריה הרחוקה, להרבה אנשים קנייה והמתנה של מספר שנים לא מבוטל (לפעמים גם דו ספרתי), זה לא כזה נורא, בשביל השבחה וודאית.

 

עשיתי לא מעט עסקאות נדל"ן בחיי, וליוויתי עשרות אם לא מאות של משקיעי נדל"ן יחד איתי.

אחד הדברים שהבנתי, הוא שאני מאוד אוהב את האקסלים, את התשואות, את ההצלחות, את הרוגע שאני רואה בעסקאות נדל"ן.

אבל אני לא סובל להיות הבעלים של נדל"ן.

אני לא אוהב את העיסוק במציאת השוכרים, ואני לא אוהב את הטלפונים לגבי בעיות שוליות כמו "האור לא עובד במחסן", "הכיור דולף" או "הדוד כבר לא מחמם".

מבחינתי, הכנסת השוכרים וההמתנה למכירה, שהם חלק בלתי נמנע מהמודל שאני אימצתי (שיפור דיור מתמיד בדירות מקבלן – סיפור לפוסט אחר), הם העול בעסקה ולא החלק המהנה שלה.

 

המודל המסחרי, העסקי – קביעת מחיר הדירה:

אני לרגע מקצין, אבל בעסקאות במודל פינוי בינוי אפשר להציב את הקונה ואת המוכר על סקאלה כלשהי, סוג של גרף, כאשר בקצהו האחד נמצא הפראייר, ובקצהו השני נמצא הרמאי. המוכר תמיד רוצה להסביר כמה התהליך מתקדם, ולכן ערך הדירה כבר עלה ולגרוף חלק מהרווח היזמי בתהליך. הקונה מנסה להטות את העסקה לצד השני, להסביר שיש אי ודאות ענקית, שאי אפשר לדעת כמה שנים ייקח התהליך, ולכן שווי הדירה נמוך.

ברוב המקרים שראיתי, המאזניים נוטים לצד המוכר, יש לו יתרון מובנה, הוא מכיר את העסקה לעומק, חיי אותה כבר שנים, מכיר את הבניין והדיירים, את ההיסטוריה מול יזמים שונים. 

הקונה לעומתו, בחן לא מעט עסקאות, בערים שונות, במתחמים ושכונות שונות, בבניינים שונים. הוא לרוב לא מקצוען, לא מספיק בוחן מול העירייה את המצב האמיתי של המתחם, ונשען על המייצגים של המוכר (והמתווך שלו). 

 

מודל המימון והצד הפיננסי:

נבחן סיטואציה בה המוכר אכן ניצח את המשא ומתן.

התכנון:

שווי בחוזה: 2,000,000 ש"ח. 

הון עצמי: 500 אש"ח (נתעלם מכל העלויות הנלוות בעסקה לרגע).

משכנתה: 1.5 מש"ח – 75% מימון עבור נכס ראשון.

 

כחלק מכל תהליך משכנתה, הגיע שמאי לנכס, והעריך את הדירה ב1.7 מש"ח.

המשכנתה היא נגזרת של הסכום בחוזה / השווי השמאי – הנמוך מבניהם.

 

המצב בפועל:

שווי שמאי: 1.7 מש"ח

המשכנתה המקסימלית – 1.275 מש"ח (75% מימון).

הון עצמי נדרש: 725 אש"ח. 

אחוז ההון העצמי בעסקה – 36.25% (לפני הוצאות נלוות כמובן), ביחס ל25% מתוכנן. 

 

או שהעסקה נופלת בגלל היעדר ההון העצמי, או שהזוג נדרש לארגן הון עצמי משמעותית גבוה ממה שתכנן.

ולכן, תמיד בעסקאות בסגנון הזה, יש להיערך להון עצמי גבוה יותר.

 

ובהיבט התזרימי, כמובן שדירה שבורה ב2 מש"ח לא תייצר שכירות של 6,500 ש"ח – זה ההחזר החודשי בפריסה ל30 שנים של משכנתה בגובה 1.275 מש"ח.

סביר שאותו זוג שהכניס 725 אש"ח לעסקה, נדרש גם להתמודד עם תזרים שלילי של סדר גודל של 2,000 ש"ח.

 

הנושא אחרון – לוחות הזמנים:

לא אכנס להסברים של התהליך, מה אחוז החתימות בבניין שמאפשר תחילת תהליך, האם יזם יכול לחתום עם בניין ולפרוש בהמשך, האישורים בועדות השונות.

רק אגיד שכל עסקה פה צריכה להילמד ולהישקל מאוד לעומק. זה מסוג העסקאות שיש המון מה לבחון בהן, ומי שירד לפרטים הקטנים יידע להרוויח כסף, או לכל הפחות להציל את עצמו מעסקאות רעות.

משך זמנים בעסקה כזו, אם לא קניתם דירה עם היתר בנייה כבר (ואז רוב הרווח עבר למוכר), הוא בין 5 ל12 שנים.

 

לסיכום,

בעסקת פינוי בינוי שנעשת נכון יש עליית ערך, מרכיב אי הודאות של הזמן הוא הדבר המשמעותי ביותר, וכמה שתצליחו לעלות את הוודאות תו"כ שמירה על מחיר אטרקטיבי בעזרת למידה, בחינה וניתוח – הפוטנציאל עולה.

מבחינתי, אני מעדיף עסקאות יותר מתוחמות בזמן, שברור לי מה מקורות עליית הערך בהן.