עבר קצת זמן מהפוסט האחרון שלי, אבל ראיתי כתבה קצת אפוקליפטית על שוק הנדל"ן הישראלי ורציתי להגיב לה.
אמלק – ניתוח מעמיק לכתבה שפורסמה ב"כאן" בסוף השבוע. 5-10 דקות קריאה (דעתי האישית בלבד כמובן).
סרטון הכתבה מקושר לפוסט, ממליץ לצפות בו קודם.
ביום שישי פרסמו ב"כאן" חדשות כתבה של שאול אמסרדמסקי על שוק הנדל"ן בישראל, או בשמה הרשמי – "האם שוק הנדל"ן עומד להתרסק?"
קודם כל אהבתי את הכתבה, אני מאוד אוהב להקשיב לשאול, ואני חושב שההנגשה שלו של נושאים כלכליים ופיננסיים פשוט מצוינת.
לצד זאת, הרבה שאלו אותי מה אני חשוב עליה, וחשבתי לתת קצת קונטרה, ולהשתמש בנתונים ועובדות ולא רק אמירות כלליות.
אני חושב שיש כמה הנחות בסיס מאוד מוטעות בכתבה של שאול, ואני אנסה להתייחס לנקודות בראשי פרקים, ולתת רפרנסים גם מהכתבה וגם ממקורות נוספים.
האם שוק הנדל"ן "דיי מת" (ציטוט ב01:29) ?
שאול מתייחס לעליית הריבית החל ממרץ 2022, שגררה התיקרות במשכנתאות שהובילה ליציאת "משקיעים" רבים מתחום הנדל"ן.
אז קודם כל, נכון להבדיל בין שוק היד שנייה, ובין הדירות החדשות מקבלן. לגבי דירות חדשות מקבלן – הקבלנים מצאו לא מעט פתרונות יצירתיים (מבצעי מימון, שגם מוסברים נהדר בכתבה) כדי להמשיך מכירות על אף התייקרות המשכנתאות, ושם רואים עלייה מתמדת בשנים האחרונות.
לגבי שוק היד שנייה, אכן הייתה ירידה.
בשנת 2022 בוצעו סה"כ סדר גודל של 69,000 עסקאות יד שנייה – הריבית עוד לא ממש הכבידה, והשוק התנהל מאוד דומה לשנים קודמות.
בשנת 2023 – בוצעו רק 44,000 עסקאות יד שנייה, אבל צריך לזכור שאיבדנו 3 חודשים למלחמה / מצב רוח לאומי מאוד ירוד.
בשנת 2024 – כבר עלינו ל55,400 עסקאות, שזה באמת לא כמו 2022, אבל גם במהלכה הלחימה בצפון ובדרום עוד היו משמעותיות מאוד. וקשה לי לנתק את המצב הבטחוני ולהאשים רק את הריבית.
לתחושתי – ניתן לראות התאוששות מרשימה ב2024, הרבה יותר ממה שציפיתי.
אז האם השוק מת? אלו לא בדיוק המילים שאני הייתי משתמש בהם.
משפחה שתיקח משכנתה של 1.5 מש"ח תשלם עליה לאורך 30 שנים פי 2 – 3 מש"ח (ציטוט ב5:02).
זו נקודה קצת מטעה, הרבה אנשים שמתנגדים לנדל"ן משתמשים באמירה הזו שהיא אמנם לא טעות, אבל היא דורשת שינוי גישה.
כשאני יושב עם משקיעים מהדור של ההורים שלי, אני שומע הרבה את עולם המונחים – משכנתה צריך לחסל, לסיים, לסלק, זה עול, מעמסה.
כשאני יושב עם משקיעים צעירים אני משתדל להסביר ולחנך לעולם מונחים קצת אחר – משכנתה היא כלי, לסיים אותה זה לא המטרה, היא משמשת אותנו ומאפשרת לנו להיכנס בשלבים מוקדמים לעסקאות נדל"ן, ולהנות מעליית הערך המטורפת של שוק הנדל"ן הישראלי. למעשה להנות ממינוף זול מאוד, בסיכון נמוך באופן יחסי.
נחזור למשפט, אם ניקח משכנתה היום ולא ניגע בה במשך 30 שנים, באמת נשלם עליה פי 2. אבל מספיק שעוד 3-5 שנים הריביות קצת ירדו ונעשה מחזור משכנתה, אנחנו יכולים לחסוך מאות אלפי שקלים. תחשבו על ההשלכה של להוריד 1% בריבית שלכם, על חוב של 1.5 מש"ח, למשך 25 שנים קדימה.
ואם נמכור את הדירה כעבור 7 שנים, ברווח של כמה מאות אלפי שקלים, נהננו מהמינוף, והתקדמנו הלאה בחיים – בטוח לא שילמנו 3 מש"ח.
קצת מספרים – הריבית על 1.5 מש"ח לאורך 7 שנים – היא 470 אש"ח, כשבאותם שנים סביר שקיבלנו שכירות של 450-460 אש"ח (למעמיקים, נכון, יש קנסות פרעון למשכנתה אבל גם אותם ניתן לנהל).
אם הבנקים יעצרו את מבצעי המימון -> הקבלנים יפסיקו למכור -> קבלנים קטנים יפשטו רגל -> המערכת הבנקאית שהלוותה כספים לאותם קבלנים תקרוס (כמו במשבר הסאב פריים של 2008 בארה"ב) -> המחירים יפלו
(ציטוט ב07:30):
לי אישית קצת קשה עם תרחיש האימים הזה, אם ואם ואם.
אני יכול גם להמציא תרחיש מקביל:
היום אין אינטרס לשום גורם במשק (למעט למשפחות או יחידים שעדיין לא רכשו דירה) להוביל לירידת מחירים. בעלי הנכסים – מרוצים מהעליות. הקבלנים – מרוצים מהעליות. הבנקים – בשיא הריווחיות מקום המדינה בערך. וכל מי שרואה עצמו משקיע בנדל"ן להשקעה או מגורים – שואף לעליות.
אז שהבנקים יעצרו את מבצעי המימון?
קודם כל הם כבר מגבילים אותם, היום לא ניתן לקחת הלוואות קבלן בלי להוכיח שתדע להשלים את הרכישה בהמשך.
סלחו לי על הצרפתית אבל ה"בית זונות" שהיה פה לפני שנה שנתיים שהבנקים ממש התעלמו מהלוואות הקבלן וגרמו לזה ששוק הלוואות הקבלן צמח מ6% מסך ההלוואות במשק ל26% הפסיק כבר לפני כמה חודשים, ואנחנו עדיין רואים את הקבלנים מוכרים דירות.
אז התרחיש מבחינתי:
האטה ולא ביטול של מבצעי המימון -> קבלנים מראש לא ייכנסו לכל עסקת קרקע -> היצע הדירות החדשות רק הולך ונפגע, הביקושים נשארים זהים ורק עולים -> ירידת ריבית עתידית (גם אם לא גדולה) רק תמשיך ותתדלק את השוק -> מחירי הדירות ממשיכים לעלות.
מה אני כן מזהה?
- הטרנד ברשתות החברתיות של לקנות דירה מקבלן ולמכור אותה לפני טופס 4 – מסוכן, על סף הפושע. אני ממש לא מכניס לקבוצות המשקיעים שלי משקיעים שזו גישתם או משקיע שאין לו יכולת להשלים את העסקה.
- הטרנד של קניית דירות מקבלן בגלל מבצעי המימון, בלי בחינה מעמיקה של השוק והסביבה. קנייה במחירים מופקעים, שמייצגים כבר היום עליית ערך מאוד משמעותית ביחס לדירות חדשות אבל מאוכלסות באותה שכונה – טרנד מסוכן, הרבה משקיעי נדל"ן לא עומדים להרוויח כסף, ולהיות המומים שקנו דירה ובפועל כשקיבלו אותה היא לא שינתה משמעותית את שווייה.
- ברגע שנראה גם בארץ ירידת ריבית, אני צופה חזרה מאוד מהירה לשוק היד שנייה. גם לפני שירידת הריבית תתורגם להקלה משמעותית בתנאי לקיחת המשכנתה (טוב לנו שקנינו דירות מקבלן או יד שנייה בשנים האחרונות).
ודבר אחרון, שאול מסכם ואומר: "עם כל הסיכונים האלה, כנראה שעדיף להשקיע בשוק ההון ולייצר תשואות לא רעות בכלל".
ולי רק עובר בראש כמה דברים:
- מה קרה במשבר הסאב פריים לשוק ההון?
- מי העומד בראש העולם כרגע, ומה זה כבר עושה לשווקים.
אישית, ממשיך לדחוף כספים לנדל"ן בארץ.
לכתבה המלאה – לחץ כאן!
מוזמנים להצטרף לקבוצת המשקיעים שלי, תוכן כתוב איכותי, עסקאות שאני בוחר בפינצטה, ודיונים בנושאים שונים סביב עולם הנדל"ן.
