אני משקיע בשוק ההון אבל לא אוהב את זה, למרות שאני מכיר נהדר את הכללים (מחקי מדד, איריות או אמריקאיות, לקנות ולהחזיק) אני איכשהו לרוב צריך את הכסף להשקעת נדל"ן כלשהי בתזמון לא נכון, ומפספס את כל המהות.
לכן אני לא מתיימר להיות מבין גדול בשוק ההון, אבל אי אפשר להתעלם מהשבועיים האחרונים, וההשפעה שלהם על שוק הנדל"ן הישראלי.
שבועיים של מטחים מאיראן, מאות מטרות שתקפנו, התערבות אמריקאית, חיסול הגרעין, פגיעה מהותית בעורף הישראלי – ואז שקט.
ומה רואים בבורסה הישראלית?
השקל התחזק. מדדי המניות קפצו. אבל מה שבאמת בלט היה הסקטור שזינק הכי גבוה: ענף הבנייה. שיכון ובינוי, אשטרום, אקרשטיין, חברות תשתית ויזמות נדל"ן – כל אלה רשמו עליות של עשרות אחוזים תוך ימים ספורים.
וזה לא קרה במקרה.
להערכתי שני מניעים משמעותיים דחפו את הסקטור הזה מעלה. אחד לא מעניין אותי כל כך תחת הכובע של משקיע נדל"ן, והשני דווקא מעניין במיוחד.
הראשון – מאמצי השיקום. לכולם ברור שכשטיל פוגע והורס חצי שכונה, חברות הבנייה שמתעסקות בהתחדשות עירונית, ויכולות לקחת חלק פעיל במאמצי השיקום יהיו עסוקות בקרוב. פחות ברור אבל ניתן להעריך שיהיו גם הקלות רגולטוריות (האצת תהליכים להוצאת היתרים באותם מקומות לכל הפחות) וגם הם ימשכו את חברות הבניה מעלה.
זה משמח וחשוב מאוד למי שביתו נהרס ובשאיפה יקבל סיוע בהקמת ביתו החדש, אבל פחות מעניין אותנו משקיעי הנדל"ן.
(אין פה כוונה להיות קר וחסר אמפתיה לנפגעים, זה פשוט לא מטרת הפוסט).
השני – השקט העתידי. השקט הכל כך מתבקש.
מ2020 אנחנו בסוג של סבב שאינו נגמר.
קורונה – פגיעה בשרשראות האספקה, רוסיה אוקריאנה – האינפלציה שגאתה, העלאות הריבית, ה7.10 והשנה וחצי שאחריו, מלחמות המכסים וכניסת טראמפ. ועכשיו, שקט.
שקט שיאפשר הורדת ריבית – הוזלה במשכנתאות, שקט שיחזיר לשוק משקיעים שקפאו – ברור לכולם שלא קונים דירות בין מטחים, או כשיש אווירה לאומית של מתח ופוסט טראומה.
שקט שיחזיר את הפועלים הפלסטינים, שיוריד את מדד תשומות הבנייה.
שקט שטוב מאוד לנו כמשקיעי נדל"ן.
שמעתי כבר מומחים בתחומי הביטחון שמדברים על 20 שנים של שקט.
אני קונה גם 10 שנים. בכנות, קונה גם 5 שנים.
אז לקצת פרקטיקה, בראייתי יש שלושה מרכיבים עיקריים שמניעים את המחירים: ריבית, היצע, וסנטימנט כללי. שלושתם – כך נראה – עומדים בפני שינוי.
הריבית, שהייתה הגורם המרכזי לדכדוך מאז מרץ 22, מתחילה סוף סוף להראות סימנים של תזוזה מטה. זה עוד לא קרה בפועל, אבל כשהשקל מתחזק, כשפרמיית הסיכון של ישראל יורדת, וכשהתחזיות מתחילות לדבר על יציבות ביטחונית – זה יוצר לבנק ישראל מרחב פעולה. לא מיד, ולא באגרסיביות, אבל אפשר בהחלט לדמיין תרחיש שבו הריבית מתחילה לרדת. וזה – כידוע – הופך את המשכנתה של זוג צעיר להרבה יותר נגישה. ברגע שזה קורה, הביקושים חוזרים, גם אם בזהירות.
אז יש היצע או אין?
בשיח הציבורי יש ניגוד מוזר. מצד אחד, מדברים על מחסור חמור בדירות. מצד שני, מתפרסמות כותרות על קבלנים שנתקעו עם מלאים, על עשרות אלפי דירות שלא נמכרו, על מבצעים חסרי תקדים מצד יזמים. אז איך זה מסתדר?
התשובה, כמו תמיד, נמצאת בפרטים. כן, יש מלאי. אבל הוא לא תמיד במקום הנכון, לא תמיד במחיר הנכון, ולא תמיד במצב הנכון. רוב הדירות שנמצאות כיום על המדף הן בפרויקטים יקרים, באזורי פריפריה לא מבוקשים, או פשוט בשלב תכנוני שבו הן לא באמת זמינות לאכלוס. במקביל, קצב שיווק הקרקעות, ההיתרים והביצוע בפועל – רחוק מלהספיק.
כלומר, יש פער אמיתי בין כמות הדירות שצריך במשק לבין מה שהשוק מצליח לייצר בפועל.
ועל הסנטימט דיברנו מספיק – תקופת השקט.
אז מה אפשר ללמוד מכל זה?
שאם הייתם עוקבים אחרי איזה ברוקר איכותי ולא אחריי אולי הייתם קוראים את מה שאני רושם פה שבועיים קודם ועושים 20-30% עליית ערך מחברות הבנייה.
ובגלל שאני רק אני, ואני מנסה להפיק משמעויות עבורנו – משקיעי הנדל"ן, התחושה שלי היא שאנחנו לקראת עליות משמעותיות קדימה. עליות שיילכו ויתפתחו ככל והשקט יימשך, שהריבית תרד, ושהממשלה תתעסק בנושאים שאינם ביטחון ואולי תקל קצת על הרגולציה המוגזמת בענף שלנו.
אז אם אתם כבר כמה שנים חושבים על נדל"ן, אם אתם מתלבטים, אף פעם לא חשבתם שאתם עם ההון המספיק, תמיד מרגישים שפספסתם את העלייה – מספיק עם המחשבות האלה.
זה זמן לקצת יותר מעשים, לפני ששוב תרגישו תחושת פספוס.
אני בוחן עסקאות השקעה מעניינות כל שבוע.
את התוצאות אני מפרסם, יחד עם תוכן דומה בקבוצת המשקיעים שלי (קישור בתגובה הראשונה).
מקווה שהתמונה ברורה.
שנלמד, נחכים ונשקיע!
כידרה