הסיבה המרכזית שהרגשתי צורך לכתוב עליה, היא כי היא לקראת סיום המתכונת הנוכחית, וכי ההגרלה הנוכחית חריגה ממש.
אתחיל מהסוף, אני חושב שזו תכנית גרועה מאוד כ תכנית ממשלתית שניסתה לסייע בהורדת מחירי הדיור מכמה סיבות:
- ההגרלה – אני מאמין שצריכים להיות פרמטרים ברורים למי זכאי להנחות האלו, וככה להעדיף אוכלוסיות משרתות, ותורמות מה שלא היה עד היום בצורה חזקה מספיק.
- מידת העזרה – אני מאמין שעדיף לחלק בצורה יותר שווה גם אם זה אומר לחלק פחות, מאשר לחלק הנחות של מאות אלפי שקלים למעט משפחות.
- עזרה למי שיש לו – מי שרכש בשנים האחרונות מכרזי מחיר למשתכן בערי המרכז בעלות של 2 מש"ח ומעלה לדירה, אני לא חושב שהוא אוכלוסיה שצריכה סבסוד ממשלתי. מי שרכש בפריפריה, קיבל הנחות משמעותית פחות גבוהות.
- הסיכוי – אני לא מאמין שצריך לבסס תכנית כלכלית למשק בית על בסיס סיכוי של 1-3% לזכות במשהו. יש משפחות שנגשו למעל 20 הגרלות במשך 4-5 שנים ועדיין לא זכו. אני מאמין שאפשר היה לייצר באותן שנים במהלכים הרבה יותר ברורים רווחים של מאות אלפי שקלים.
שם את זה בצד רגע, ההגרלה הנוכחית קצת שונה, והיא אולי האחרונה במתכונת הזו. הדברים שהשתנו או שחשוב להבין:
- זו הגרלה מאוד מוכוונת לאוכלוסיית המילואים, עד 50% מהדירות יוגרלו למשרתי מילואים פעילים (25% ללוחמים, ו25% לשאר) -אלה מספרים של הפריפריה, במרכז זה עד 35%.
- זו ככל הנראה ההגרלה האחרונה בה יוגרלו ערים במרכז – רעננה לדוגמא עם שיא של 1250 דירות.
- בניגוד למנגנון הנחה של עד 300 אש"ח שהיה נהוג קודם, בהגרלה הנוכחית המחיר למטר נקבע לפי מחיר הדירה הממוצע בינואר 21. מה שאומר שאתם חוזרים 5 שנים אחורה במחירי הדירות ומקבלים הנחה של 25-35% במחיר הדירה. בערי המרכז – רעננה, נתניה, באר יעקב, וגם בירושלים ההנחה הזו נושקת ל1 מש"ח.
מחיר למשתכן או דירה בהנחה במתכונתה ל2026 והלאה לא תכלול כמעט בכלל ערים במרכז.
הוכנסה מגבלה חדשה שלא תאפשר שיווק דירות בערים בהן מחיר הדירה הממוצע חצה את רף ה20 אש"ח למטר. זה מוציא כמעט את כל אזורי הביקוש מהסיפור וממקד את התכנית בערי פריפריה בלבד. סעיף אחר מגדיר שערים במעמד סוציואקונומי של 1-4 כן יוכלו להיכנס לתכנית, (1 המעמד הנמוך ביותר, 10 הגבוה ביותר בארץ) לכן ירושלים, לוד ורמלה שהן ערי ביקוש כן ייכנסו להגרלות עתידיות.
זה מצטרף למהלכים נוספים שמקודמים ברמ"י שכוללים פינוי בסיסים מהמרכז אחרי "עם כלביא", וניסיון לתעדף מגורים מוזלים בפריפריה גם לאנשי הקבע.
אגב, אותי מרגיז במיוחד שאוכלוסיית אנשי הקבע קצת מודרת מתכניות ממשלתיות כמו מחיר למשתכן, במיוחד נוכח התרומה שלהם במלחמה האחרונה.
העובדה שאף איש קבע לא נשאר בצבא כדי להילחם במשך שנתיים ברצף, חייבת לקבל את היחס ההולם.
אני כן רואה שאגף כוח אדם בצה"ל עושה מהלכים משמעותיים להגדיל את מנהלת המגורים בצה"ל, ולייצר אפשרויות דיור מוזלות לאנשי הקבע (בפריפריה: בדרום – עומר, כרמית, להבים, באר שבע, ובצפון – יקנעם, עפולה, מגדל העמק, כפר תבור), אבל בבתים צמודי קרקע שזה מבחינתי מצוין.
למה אני כן חושב שזו הזדמנות שחייבים ללכת עליה בניגוד למכרזי המילואים:
- הנחה מאוד מאוד משמעותית – סדר גודל של 1 מש"ח כמו שאמרתי.
- יחס עלות תועלת – זה למעשה עסקת דירה מקבלן, שאני מאוד מאמין בה. רמת העיסוק בה מאוד נמוך, בשונה מבניית בית קרקע.
- קיבוע מחיר – זכייה בהגרלה לא אומר שאתם צריכים להעמיד את הכספים מחר בבוקר, במקרים רבים, בין מועד הזכייה למועד בחירת הדירה וחתימת החוזה עברו גם כמה שנים. זה אחלה זמן לצבירת הון, תו"כ שהמחיר מקובע כבר למחיר למטר מאוד מאוד נמוך. מה שאומר שהתשואה על ההון העצמי המושקע עולה בצורה לא הגיונית בשונה מכל עסקה אחרת.
נקודה נוספת שמאוד חשוב לי להסביר – הטבת המימון.
יש תפיסה שגויה שבתכנית מחיר למשתכן ניתן להיכנס לעסקה עם הון עצמי של 10% בלבד, או שניתן לקבל משכנתה של 90%.
במחירי דירות שגבוהים מ1.85 מש"ח, הטבת המימון נעלמה לחלוטין. כלומר מי שנכנס לעסקת יקרה יותר יידרש להעמיד הון עצמי של 25% בדיוק כמו בכל עסקה מקבלן. וכמובן משכנתה לכל יתרת העסקה.
לסיכום:
אם אתם זכאים לתכנית מחיר למשתכן (לא כתבתי על הצד הטכני כי המידע מאוד נגיש באינטרנט), תרשמו להגרלות. אני הייתי מנסה להיכנס להגרלות היקרות ביותר – ככל שההגרלה יקרה יותר, ההנחה יותר משמעותית – רעננה -> נתניה -> באר יעקב -> ירושלים.
אם עדיין לא הוצאתם תעודת זכאות, יש לכם עד ה4.9 לעשות את זה, וההגרלות פתוחות עד ה14.9.
ומשפט אחרון, אם לא זכיתם, תפסיקו להסתמך על תכניות ממשלתיות ועל הגרלות, קחו את הגורל בידיים ותחכו לעסקה הבאה שנמליץ עלייה.
שנלמד, נחכים ונשקיע!
כידרה
לעוד תוכן דומה – כנסו לקבוצת המשקיעים שלי בוואטספ –
https://chat.whatsapp.com/C1BWs2dK6ek7c1p7EQGzZg
משקיעים עם כידרה